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房屋买卖合同签订后,卖方房屋另行出卖给第三人并完成过户,买房人要求继续履行合同的,将不予支持

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房屋买卖合同签订后，卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买房人坚持要求继续履行合同的，将不予支持阅读提示

卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，先后将该房屋卖与不同买受人，两份买卖合同均合法有效。此时，若出卖人将房屋过户至其中一个买受人名下，则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行，即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。

案情简介

2009年11月5日，陈某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某以160万元的价格购买刘某名下的702号房屋，购房定金5万元于合同签订当时同时给付。合同签订后，截至2009年11月6日，陈某共向刘某支付购房款110万元。

2010年1月11日，刘某和贾某经北京A房地产经纪有限责任公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某将702号房屋卖给贾某，房屋成交总价为184万元。合同签订后，贾某于2010年1月11日向刘某支付购房款159.8万元，并于当日办理了产权过户手续。

陈某向起诉要求继续履行其与刘某签订的购房合同，并请求确认刘某、贾某房屋买卖合同无效，刘某支付逾期交房违约金以

及因此造成的经济损失。

一审开庭审理过程中经释明，陈某仍然坚持要求履行合同。最终判决刘某支付陈某违约金16万元，驳回陈某的其他诉讼请求。

陈某不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民，坚持要求继续履行合同。北京市第三中级人民经审理认为刘某的行为实质为一房二卖，在涉案房屋已经过户至贾某名下且由贾某占有使用，陈某与刘某的房屋买卖合同已无法履行，最终判决驳回上诉，维持原判。

败诉原因

本案中陈某与刘某、贾某与刘某签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行规的强制性规定，两份合同均合法有效。在此前提下，刘某按照与贾某的合同约定将房屋过户至贾某名下属于履行合同的行为，并无不当。自完成过户手续之时刘某已经丧失了对702号房屋的所有权，其与陈某签订的房屋买卖合同无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同。因此，陈某可以刘某违约为由主张损害赔偿，但无权要求其继续履行合同约定的办理房屋产权过户手续等义务，因此经两级审理最终判决驳回陈某关于继续履行合同的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1．买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间，但切莫以为签订买卖合同后就一定可以取得房屋所有权，在约定的条件成就时应当督促出卖人尽快办理过户手续。

2．在一房二卖甚至一房数卖的情况下，认定可以继续履行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的—已实际占有的—合同履行程度较深的（需要综合考虑实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素）。因此，买受人在发现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有，以便优先于其他买受人继续履行合同。

3．如果一方买受人可以证明出卖人与另一方买受人签订合同时存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地，则可以恶意串通为由主张买卖合同无效，并要求出卖人继续履行合同义务。

判决

本院认为，综合全案案情及双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）贾某与刘某所签订的房屋买卖合同的效力问题；（2）陈某与刘某签订的房屋买卖合同应否继续履行。

关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益合同无效。根据已查明的事实，贾某与刘某就涉案房屋经中介公司居间签订房屋买卖合同，并依照约定支付了相应购房款，刘某亦出具收条予以确认。刘某

已将涉案房屋过户至贾某名下，贾某已取得涉案房屋的所有权证书且已实际占有使用。虽然贾某与刘某签订的房屋买卖合同及网签合同在房屋价款数额上存在不一致，但根据上述事实，可以证明贾某与刘某就涉案房屋的买卖系双方真实意思表示，双方所签订的房屋买卖合同并未违反法律、行规的强制性规定，应属合法有效，一审对此认定正确，且该合同已实际履行完毕。刘某在与陈某签订房屋买卖合同后，又与贾某签订房屋买卖合同，并实际履行了其与贾某的房屋买卖合同，刘某对此具有明显恶意；虽然刘某的该行为侵害了陈某的合法利益，但现有在案证据尚不足以证明贾某与刘某之间存在恶意串通之情形，并不符合合同无效的法定情形，故陈某以贾某与刘某存在恶意串通为由主张贾某与刘某签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。另，关于陈某以贾某、刘某规避税收征管侵害国家利益为由主张贾某与刘某的房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予采纳。陈某可就此到相关部门予以解决。

关于争议焦点二，陈某与刘某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行规的强制性规定，系合法有效。刘某在与陈某签订房屋买卖合同后，又与贾某签订房屋买卖合同，并实际履行了其与贾某的房屋买卖合同，刘某对此存在明显恶意，对于陈某已构成根本违约，故陈某所主张的违约金，符合双方合同约定，一审对此予以支持，并无不当，所确定的违约金数额亦属适当。

刘某分别与陈某、贾某签订的房屋买卖合同均属有效，本案实质在于当刘某一房二卖的情形下，刘某与陈某签订的房屋买卖合同应否

继续履行的问题。因刘某与贾某的房屋买卖合同已实际履行完毕，涉案房屋已过户至贾某名下且由贾某占有使用，陈某与刘某的房屋买卖合同的合同目的已无法实现，该合同已无法履行，故陈某关于要求继续履行其与刘某的房屋买卖合同的主张，本院不予支持。在合同无法继续履行的情况下，陈某可变更诉讼请求，要求刘某承担合同不能履行的违约责任并赔偿相应损失；但经一审释明，陈某仍坚持本案诉讼请求，要求继续履行合同，故一审对于陈某基于继续履行合同主张刘某承担相应违约责任并赔偿损失的诉讼请求予以驳回，并无不当。关于陈某与刘某的房屋买卖合同，刘某构成根本违约，存在明显恶意，陈某并无过错；作为守约方的陈某，就合同无法履行而产生的相应违约责任及损失，可与刘某另行解决。另，经本院审查，一审程序并无严重违反法定程序之情形。