物业相关 案例分析

案例分析

1、小区内经常有人做广告（包括电梯广告等），收益归谁所有，是否征得业主委员会同意？

《物业管理条理》第五十五条：利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得受益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2.物业公司为什么不制止园区内开办公司与美容院

《物业管理条理》配套文件汇编145页京工商109号文件[2002年]，《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅内允许部分公司办公，美容院未作明确规定，我司曾经多次劝阻业主和经营者不要开办美容院。但物业公司是企业因此没有权利对美容院进行封查。

3、小区内养狗太多，物业公司如何管理，咬到人怎么办？

对养狗的业主进行养犬管理规定的宣传和劝说，根据《物权法》第八十三条规定“……违反规定饲养动物……有权依照法律法规以及管理规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”假如出现意外咬到人之后建议让司法机关协调解决。

4、公共部位的物品被业主不小心损坏，业主不愿意赔偿，该如何处理？

业主损坏物品应该按照价赔偿，如果不愿赔偿，应说明道理，如果不是造价极高物品，可以酌情放弃要求赔偿的权利，但应向业主讲明应该赔偿，把事情经过写下来，记录在案。

1

9-2

5、维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？

① 建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》有明确规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金；

② 维修基金与物业费有本质的区别，物业费是业主对物业公司的服务所支付的酬金，归物业公司所有；而维修基金是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后大修、更新、改造，基金来自所有业主，其产权人所有；

③ 业主委员会未成立，维修基金原则上不得使用，确需使用的，应按各市有关规定申请执行，业主委员会成立后，维修金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，业主大会通过后实施。

6、底层（一层、首层）住户能否免缴电梯费？

底层住户与其它楼层一样享有电梯的所有权，也就意味着享有受益权和承担保养、运行、维护等义务。

7、业主提出要查物业公司帐目，可否允许？

物业公司有权拒绝。查帐的目的是监督物业公司财务收支的公开性与透明性，是否符合预算项目，在收支方面有无弄虚作假等，作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论，而个人无法提供具有合法效力的审计证明。

8、已买了私家车位还交纳管理费吗？

2

9-3

车位的维护和管理成本一般由车场相关设施设备的运行维护保养费用，及保安、保洁人工费等，例如车场内的监控系统，消防系统、照明系统、交通标志系统等。

9、物业公司能否以停水、停电的方式催交物业费？

物业管理的构成不包括水电费，水电不是物业所提供的服务，如果业主已从银行或供电部门购买电度，而物业无权停电，如果物业公司已为业主代交水费，则可以停水催交水费，而不能停水，停电催交物业费。

10、业主是小区的主人，物业公司是业主的仆人，对吗？

在法律上，双方是平等的民事主体关系，双方在平等自愿的原则下，通过双方选择签订合同明确各自权利和义务；

在经济上，双方是聘用与被聘用、服务与被服务、委托与被委托的关系，物业管理公平的服务是企业行为，是有偿的，业主要为享受服务支付一定的费用，这是一种服务与被服务的平等关系。

11、业主委员会如何监督物业管理公司的财务开支？

① 业主委员会可以监督物业公司制定的小区全年财务预算，作为服务费的收支准则；

② 业主委员会可以自行监督，还可聘请注册的会计师事务所或审计师事务所以及有关物价主管部门审查物业公司的物业费构成、收支情况。

3

9-4

12、业主小区出车祸，物业公司是否负责？

① 如果肇事车辆系本小区业主，具有停车位或经保安登记查证后进入小区的，物业公司已尽到管理责任，则无赔偿责任；

② 如果肇事车辆是非小区业主车辆，保安员未经询问、登记进入小区的，这显然保安疏于管理，未尽到责任，管理不力，是造成车祸的间接原因，则物业公司应承担部分赔偿责任。

13、路滑带来人身损害，物业公司应否赔偿？

① 如果是下雪或下雨，地面积雪很厚、积水很多，或结冰，而物业公司没有及时清扫铲除，也没采取相应警告措施，应负部分赔偿责任；

② 如果路面均正常使用，无雨、无雪、无冰，业主自己摔伤与物业公司无任何关系。

14、暖气跑水，物业公司是否有责任？

① 物业公司已通知业主检修试暖、供暖的具体时间，但由于业主的客观原因如出差，未能配合物业公司的检修、观察等，同时物业公司在没有检修又无其它相应措施的情况下供暖、试暖，造成财产损失的，双方均负有责任；

② 物业公司已多次对业主告之检修、试暖、供暖通知，业主没能给予必要的配合，导致物业无法检修查看，则属于业主过错。物业公司不承担任何责任；

③ 如果物业并未提前告知业主检修、试暖、供暖的通知，而直接供暖，造成的损失由物业公

4

9-5

司承担；

④ 如果业主家的暖气片拆改、移动、更换等原因造成损害的应由其施工单位负责任。

15、房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业费？

① 房子有质量问题，是由于开发商或建设单位造成的，业主可以找开发商解决质量问题；

② 开发商与业主是卖方与买方关系，物业公司与业主是服务与被服务关系，只要物业公司按照合同约定履行了义务，业主均应向物业公司交纳物业管理费。

16、物业管理到底管理些什么或有什么服务？

管理服务的范围相当广泛，服务项目多层次多元化。物业管理的基本内容包括综合管理、房屋建筑主体的维护与管理、物业共用设施设备的运行、维护和管理、环境卫生、公共秩序的维护、绿化管理、装饰装修管理服务。

物业管理服务分为公共性服务和特约性服务。

①公共性服务即物业管理企业在物业管理区域内提供的公共部位公共设施设备维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合服务。

②特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务

17、装修堵塞下水管道损失谁赔？

5

9-6

如果物业公司制定了装修管理办法，业主均办理开工手续，并且物业公司履行了对装修行为的监管；同时，按时、按质、按量完成该楼污水管道的例行清理。这种情况下，物业已尽到责任，物业公司无任何责任。

如果业主私自开工，装修公司也没按照小区房屋装修规定操作，有意无意把装修垃圾投入下水道造成堵塞，业主与装修公司均有赔偿责任。

如果业主均按照物业公司相应手续正常开工，只是装修公司没有严格遵守房屋装修管理规定施工，这时应有业主找装修单位赔偿。

如果查不出堵塞的责任人，应有本楼户型全体业主赔偿，下水道为公用设施，属相关业主共有，共用。

18、业主家中被盗，物业公司是否负责任？

如果合同中没有约定业主室内财产由物业公司负责看管，就没有责任。

保安负责公共秩序的维护和公共财产的看管，对业主个人生活的居室内财产无保护义务。

如果业主能提供证据证明物业公司保安有失职行为，并且失职行为与被盗构成因果关系，这时物业公司有部分赔偿责任。例如，保安脱岗，外来人员随便进入小区，或案件侦破后小偷供认，自己进入小区时，没任何人询问，登记。

19、住户高空抛物，物业公司怎么办？

物业公司首先安慰楼下业主，同时应迅速派保洁员打扫卫生，之后，派保安员重点监控，查

6

9-7

看是哪层业主所为。待事件稳妥解决后，物业公司可以发一张针对性的通知将发生的事件及物业公司拟采取的管理措施详细写明，张贴后发给楼上每户业主家中。

20、在电梯内受到他人伤害，物业公司是否应当承担责任？

如果该电梯交物业公司管理，但合同中并未规定电梯内应有专人负责电梯的管理，或者说，该电梯本身就是自动梯，不需要２４小时派人操作，则物业公司无赔偿责任。

如果该电梯交由物业公司管理，合同明确规定２４小时负责电梯管理，并且包括安全管理，物业公司应当负承担责任。

如果业主自己管理或由电梯公司管理，负责管理的一切问题，并有相应合同或凭证，则有全体业主或电梯公司负责。如果乘客的人身与财产安全没有包括在电梯管理的内容之内，业主的伤害由自己承担。

21、外墙渗水，家具霉烂谁负责？

如果业主与开发商签订的买卖合同中对此有约定，按约定处理。

如果在保修期内，出现渗水导致家具霉烂，应由开发商负责。外墙属公共部位，如果物业公司没及时维修，保养，且家具霉烂确是渗水导致，物业公司应负责任。

22、个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费？

物业管理委托合同属于集体合同，是物业管理公司与开发建设单位或业主委员会签订的，而

7

9-8

不是与某单个业主签订。

住宅房屋的公共部位，共用设施具有不可分割和管理服务共享的特殊性，不能因个别业主没签合同而使整个小区的共用设施，公共部位相关场地不进行物业管理服务。

物业管理公司对小区公共部位和共用设施设备的管理维修、保养，业主应当缴纳物业管理费用。

23、业主委员会该不该拿到酬金？

业主委员会由其正当履行职责，履行职责本身就是劳动的付出，付出劳动就应当拿到酬金。酬金支出应是业主委员会召开业主大会另行从新收取委员会酬金公约，不可以从物业费里面支出。如物业与业主和委员会一致同意也可以另将该支出酬金加入到物业费里一起交纳。

24、业主没有参加业主大会投票，可以不接受大会通过的决议文件吗？

①业主大会的召开并不要求每位业主必须参加

②业主大会做出决定，须经与业主所持投票权1/2以上通过，而不是全票通过。

③业主大会做出指定修改业主公约，选聘、解聘物业管理企业等事项，须经区域内全体所持阿投票权2/3以上通过，并不是必须全要通过。

④建设部《业主大会规程》有明确规定：业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

8

9-9

所以业主不能因其未参加大会而不接受决议。

25、物业公司保安打业主，业主能中止合同吗？

①选聘物业管理企业是经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，并由业主委员会与物业管理企业签订合同，并不能因为单个业主的意志而中止；

②保安打人是物业公司在履行合同中的服务质量问题，业主可以与物业公司协商解决，情节严重的，业主应依法维护自己的权益。

26、业主停在公共区域的车辆丢失，物业公司应否赔偿？

如果业主的车辆停在物业公司指定的位置，且向其交纳车辆保管费，就形成了车辆保管关系，如果丢失，则物业公司应当赔偿责任。如果达不到上述条件，则物业公司不赔偿。

27、物业公司能否改变原来设计，擅设停车场？

①小区内道路和公共场地或绿地的建设费用是构成开发商建设成本的一部分，此费用在销售时已分摊进销售价格，因此，小区的道路、公共场地或绿地的使用权归小区全体业主所有，物业公司无权改变。

②小区的规划在建设之前已经相关部门的批准，如果擅自更改规划，则是违反有关法规、规定。

28、业主砸坏邻里车辆，物业公司是否有责任？

9

9-10

①业主砸坏邻里车辆，行为已对别人的财产造成了侵害，应当由侵害人对砸坏车辆进行赔偿，情节严重的，应由司法机关解决。

②如果业主砸车时，物业公司人员在现场而没采取任何相应措施予以制止，物业公司管理不力，应负连带责任。

29、物业公司员工违规操作造成的法律责任由谁负责？

①员工工作时间内，从事的各种职责活动，无论该活动是否超出公司的规定，都是公司行为。《民法通则》有明确规定：企业法人对宅的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。所以物业公司应当承当民事责任。同时，物业公司可以依据公司的管理制度和相关法律规定，向该员工追偿。

②如果员工的行为触犯刑法，其刑事责任由员工自负。

30、物业公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？

①如果物业公司没有与业主联系或未征得业主同意而私自撬门维修，应当负赔偿责任。

②如果物业公司无法与业主取得联系，而此时业主家中又出现紧急情况，而必须入户维修时，这属于紧急避险，物业公司不承担赔偿责任，如果业主提出赔偿，应由受益人给予适应赔偿。

31、物业管理何时收取？一次能收多少年？

①合同中有约定的，按约定收取

10

9-11

②开发商将其出售的房屋交付给业主起时，业主已拥有该房屋，已享有业主权利，同时也应尽业主义务，物业管理费应当从房屋交付起开始计算。至于可以预收多少年，目前，北京市有关部门尚无明确规定，一般应按月、季、年度收取。

32、商铺消防通道为何砌砖封堵？

您所指的商铺消防通道实际上是建设期间的施工通道，从后面的绿化即可看出来，如果是消防通道，绿化不会种上，会留出车辆、行人出入的道路。现在已施工完毕，将把施工通道封堵上，至于是出租或是出售，待定。

违规装修处理—1

管理处工作人员在例行装修巡查过程中，发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材，如果你是现场物管人员此时你该怎么处理此事？如果装修工人不配合，我们物业公司是否有权扣除相应的违约金？是否有文件依据？

解答：如果我是现场物管人员，应及时制止工人在施工现场吸烟的行为，同时要求装修公司按规定配备必要的消防器材。如果装修工人不配合，可联系房屋所有权人督促其配合。

根据《新建住宅装修管理规定》中第规定：家居装修完工后，购房人没有违反装修管理协议约定的，物业管理单位应将装修保证金退还，购房人有违反约定行为的，物业管理单位应按协议扣除其保证金，同时要求限期整改，造成公共利益损失的，购房人应当承担相应责任。

简装修不办手续—2

楼长小李在巡楼发现业主张先生在家里装修，于是小李就让张先生去物业办理装修手续，张

11

9-12

先生说我只进行简单装修，按一个马桶，在把厨卫地砖贴一下就可以了，租出去，不想办手续，等以后自己住装修好一点在办手续，再说了这房子是我的，我不办手续物业有什么权力管我？请问此时小李该如何去说服业主？

解答：

根据《家装工程发包管理规定》第7条指出：对于简单装修的解释是只要是在毛坯房的基础上加装其中任何一件生活设施（贴墙纸，涂料，贴厨卫地砖）的行为就是装修，虽然房子是业主的，也未签署《装修管理服务协议》，但根据《物业管理条例》第五十三条规定的“业主在装修前要事先告知物业管理企业”，同时在《建设部110号》文件3--13，16条中都明确指出了此项规定。所以业主在未办理装修手续前无权对自己的房屋进行装修。

物业公司不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责—3

业主赵女士起诉物业说：我们乔迁没几天，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观，而小偷正是从阳台爬入我家的，同时被盗的还有好几户人家。这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失？

解答：

按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对物业公司是否应当承担责任，必须审查他与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当他在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任；如果物业公司

12

9-13

对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。

小区停放车辆被盗 物业公司是否赔偿—4

我们园区地库一辆停放的丰田轿车，一夜之间不翼而飞。经小区监控录像显示，事发前一天晚上有人将此车开走。为此，车主状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求判令物业公司承担过错责任，赔偿车辆全额损失28万元，请问物业公司是否承担责任？为什么？

解答：

根据我们目前所签订的是车位使用协议，我们只是对车位进行管理，服务内容保安，保洁，照明，监控系统,消防以及停车秩序的管理，强调的说我们只能对车位负责，在车管员履行正常职责的情况下也无法确保车辆万无一失。对于物业是否承担相应责任，那要看车管员是否严格按照车库管理规定进行车辆管理。

业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？—5

天降大雪，物业工作人员及时清理， 并放有安全提示牌，某小区居住的王老太雪后出门，在小区的花园路不慎跌倒，物业人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的管理，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

13

9-14

解答：

1.虽然住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，但王老太在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。

2.根据《民法通则》、《民法细则》中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负

3.物业管理公司能做的就是出于人道上可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。

业主被抢劫，物业管理公司是否赔偿？—6

2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口外边遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安岗亭，保安人员由于害怕没能及时拦截劫匪，也没有报警。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，请问你认为物业公司是否承担责任？为什么？

解答：

虽然说业主、住户从法律上讲与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，并且也没有及时报警那物业公司和该员工就会受到的谴责，此种情况出现物业公司轻则由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、

14

9-15

重则吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。

业主在苑区内被劫，物业是否担责--7

业主张女士在园区花园散步，遇到三名身份不明的歹徒抢劫，并被歹徒从背后捅了两刀，大门岗安保员立即呼叫管理处请求支援，此时歹徒已逃跑，于是张女士状告物业管理公司没有尽到安全保卫责任有直接关系，物业管理公司管理失职，才使歹徒得以进入小区，要求赔偿各种费用19万余元，你是法官如何判定此案？

解答：

根据《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时根据《京高法》第39条规定，第三人侵权造成业主人身伤害或财产损失的，受害人起诉物业管理企业，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职则存在过错确定物业管理企业是否承担相应责任。

问题的焦点：1.是否有健全的安保制度。2.在案发前保安是否对陌生人进入园区进行正常登记或盘问。3.案发时保安的作为是否在帮助受害人。

延期交房物业费纠纷案--8

王女士于2006年11月购买华春苑房屋一套，按约定06年12月底售楼部通知其过来办理交房手续，但此时王女士已经出国，她也不想委托别人过来办理，07年4月王女士回国到售楼部办理交房手续，并要求物业费从07年4月份交是否可以？为什么？

15

9-16

解答：

1.物业管理是对物的管理，同时也是对人的服务，王女士虽然没有按照约定时间交房，但物业公司对其房产已经实施了管理已成事实，投入了同样的成本人力和物力。

2.根据《京国土房管2003——555》号文件批复，购房人与开发企业签订了《商品房买卖契约》的，物业管理费应按契约中交房之日起计收。

储藏室改为卫生间纠纷？--9

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变排水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损，此事由你来协调该两户矛盾你该怎么办？顾某能否在储藏室的房屋内添装卫生设备？有什么依据？

解答：

1.对楼下安慰，对楼上说服让其恢复房屋原有使用功能，并对楼下造成的损失给予赔付。

2.根据建设部110号文件第2章5.2规定：不得将没有防水设计的房间改为卫生间和厨房间。

巨型浴缸入室房屋不堪其重—10

案情：华春苑业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的房内内，遭到了周围业主的强烈反对，于是投诉到物业管理公司，你是楼长你怎样协调解决这样的事情？是否有法律依据规定这种事违章装修？

16

9-17

解答：

1.根据设计单位给我们出具的使用说明书中规定标准，户内每个房间承重负荷2.0KN/平方米,那这个浴缸超出了设计负荷将近4倍,所以按设计要求绝对承受不了．

2.结合建设部110号文件第7条规定：住宅室内装饰装修超过设计标准或者要增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

自行车丢失谁赔付--11

孙先生家住玉春苑，按物业要求每月交10元自行车管理费，但前几天孙先生说自己价值1950元的助力自行车在小区内指定停车点丢失，以我司安全防护管理不善为由，并把我司诉上法庭，要求物业公司赔付，你是法官如何公平断案？

解答：

根据颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，所以物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据是否有保管合同而定，本案已收取了业主自行车管理费事实，虽没有签订保管合同，此时业主能举证车辆在我们管理区域丢的，此时可根据《京高法》第33条规定，依据收费的标准，过错的程度合理承担相应责任。

房屋质量问题是否可以拖欠物业费—12

雅春苑业主杨先生于2006年10月份办理入住手续，在此期间有多次腻子脱落现象，还有

17

9-18

电线问题，杨先生感觉自己焦头烂额，并埋怨物业公司协调不利，据交物业费，于是物业公司就把业主告上法庭，你是法官依据什么规定去调节这种矛盾？

解答：

物业公司与业主之间是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务（属于承担开发商范围的），业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

物业合同纠纷案—13

刘某是探春苑业主。于2005年办理入住手续，在入住期间他的楼层垃圾桶清理不及时，造成异味严重，蚊蝇满天飞，刘某说物业管理公司履行物业管理义务中存在一定的瑕疵，所以刘某欠物业管理公司物业管理费至今1739.5元。请问刘某有权拒交物业费？为什么

解答：

首先可以肯定的是物业管理是商业行为，所以物业服务就是一种商品，在市场经济作用下，优胜略汰这是正常规律，对于物业管理虽然是物业公司的责任，但前提必须是在全体业主共同遵守约定的情况下，如果物业公司能按约定每天定时进行垃圾清理，那垃圾桶的垃圾产生是其他业主不按时投放造成，其责任主要是其他业主，但物业公司也要承担相应责任。如果是审理这件事情，一般会按照谁主张谁举证的原则，也就是让业主拿出相关证据，然后在根据违约程度扣除一定保洁费，但其他费用要照常缴纳。

18

9-19

改变物业纠纷案--14

茗春苑3号楼5A业主在装修中发现房子原配的防盗门质量不是很好，特别是门的颜色很难看，为此他自己联系了一个防盗门公司，准备把门换成有一定个性化的颜色比较鲜艳的，请问业主业主是否有权把门换掉？为什么？

解答：

1.防盗门的实用性是产权人的，但美观性是全体业主的，因为防盗门外边那一层是公共部位范围的，所以公共部位任何单个产权人未经全体业主和业主大会同意的情况下无权更改。

2.物业管理企业的责任是把业主委托给我们管理的物业保值增值，我们服务不是单个业主，是全体业主，这就需要全体业主共同遵守约定共同配合的情况下才能达到社区和谐，居住安全，整体美观，管理统一的预期效果。

3.根据《物业公约》和《建设部110》号文件中第6条都有明确指出，装修人未经城市规划部门批准不得擅自改变房屋的外立面。

维修工作纠纷案--15

工程部小王在维修小区路面,直到晚上下班还没有维修完毕,于是他就在施工现场放置了一块安全提示牌,并用隔离墩围挡了周围,当晚上半夜突下起暴风雨,把安全隔离墩吹倒,恰巧业主张女士半夜回家在此处摔倒腿骨折,于是张女士就找物业公司索赔,请问物业公司是否承担责任?为什么?

解答：

19

9-20

物业公司维修人员虽然做了安全防护处理，但没有考虑到外在因素的影响，所做的工作没有起到效果，导致张女士腿骨折的直接原因，所以物业公司在此案中要负起一定责任。

紧急避险流程--16

咏春苑1号楼6A业主报修说楼上漏水,已经把卧室吊顶泡坏,如不及时修复该业主家损失严重,但7A业主已经常时间出差联系不上,请问此时我们该如何做能把损失降到最低?详细说明紧急避险流程：

解答：

出现这种事情就是要想办法把损失将到最低，这就需要在未征得业主同意的情况下进入该户，此举必须思路清晰，做事严谨，要不然就出力不讨好，前功尽弃并还要承担法律责任，具体流程：通知当地派出所，请求警方支援，因为代表权力比我们大，在撬锁时警方和物业公司人员要同时在场，并全程摄像记录，进入户内清点表面大件物品，并对户内损失情况做出记录，现场人员签字，维修完毕重新更换锁芯锁上门，此时的钥匙在警方的监督下由物业公司封存在档案袋里，并在档案袋口签字压封，然后由带到派出所，最后物业公司在该业主门上贴上留言条即可。

相邻纠纷案—17

元春苑1号楼7A厨房地漏堵掉,在本楼层通不了,于是要到6A通,6A业主说装修时没有留检查口不让通,如果拆吊顶坏了由物业公司或7A业主索赔,请问此说法是否合理?为什么?我们应如何说服业主?

1.查我们在装修前是否提醒业主厨卫吊顶要留检查口，在验收时发现没有留检查口我们是否

20

9-21

让业主给我们写有书面承诺。。

2.从邻里关系跟他讲，告诉他每位产权人有责任和义务配合相邻产权人对房屋进行维修和完善，在说您家下水堵了还要让楼下配合您。

3.如果该业主还是不同意的情况下，可以适当的告诉该户业主说，你如果不让通，那楼上就到外面请专业的疏通公司搞，会把地漏通破的，这样他家产生的废水就流到您家了。

未签物业管理公约是否可以不交物业费—18

探春苑有一个业主，在05年交房时由于工作人员的疏忽，未签订物业管理公约，在入住后该业主以没有签订公约为由拒交物业费，并声称以后也不用物业公司服务，请问此种做法是否正确？为什么？

解答：

物业为业主提供服务是整体性的，首先我们的服务要明确位置，是户门以外，规划红线内保安，保洁绿化等公共设施管理工作，居住在园区哪个业主他能说不用电梯，不走小区路面，还是说不用物业公司的二次供水供电，仅此几项就说明我们已经给他在提供和其他业主一样的服务了，同时根据《物业管理条例》第17条明确规定，业主公约对全体业主有约束力，本案中的物业公司已经给业主提供了服务这是事实，所以业主必须依法缴纳各项管理费用，这是业主的义务。

住宅区内开公司--19

刘先生在迎春苑买了一套房子，用途是准备在房内开棋牌室，后被楼长发现给予制止，但业

21

9-22

主还是执意要做，你是楼长怎样说服业主？

解答：

1.我们园区设计是居住型的，所以房子会卖的这么好这是广大业主公认的。

2.你一家搞经营活动，那肯定会让其他更多的业主不满意，物业管理原则是为广大业主服务，不是为单个业主服务的，也就是强调的说，你在苑区做棋牌室肯定以后会跟广大业主发生矛盾，同时严格的物业管理你也无法经营下去的。

3.实在不行可以把《商品房买卖合同》当中的约定：乙方购买的房屋仅做住宅使用。因为合同是具有法律效力的，我们的物管企业理就是依据合同和公约对现有的物业实施管理的，所以任何一个业主有违约行为物业公司都是有权制止的。

诉管理不善纠纷案—20

王先生在叠春苑居住3年了，看到苑区日益增多的住宅区内开公司人来人往特别多，同时环境卫生也是无法正常维护，安全方面也让人担忧，为此忍无可忍的王先生找到了物业公司，以管理不善为由拒交物业费，同时要求物业公司按照《购房合同》执行，把其他在苑区内违章开公司的赶走，你是楼长如何去说服业主？

解答：

1.首先声明物业管理企业是服务行业，不是执法部门，所以我们的管理只能按照物业管理公约里的物业权利和职责进行控制。

22

9-23

2.作为业主也有责任和义务与物业一起去齐抓共管，大家可以同时打工商部门电话给予举报，因为群众的力量远远大于一个单位的力量。

3.如果你因此不交物业费，那您践踏的是其他交费业主的利益，物业公司从经济上，人力上得不到更多业主的支持，那将更是个恶性循环，我们的房屋将无法保值增值。

成立业主委员会纠纷案--21

探春苑一位业主找到物业公司说自己已经入住两年，要求物业公司尽快成立业主委员会，否则他就将联系更多业主拒交物业费，同时组织这些拒交费的业主自己成立业主委员会。请问：业主委员会成立由谁组织实施？欠费业主是否可以担任业主委员会委员，为什么？

解答：

1.按照《物业管理条例》第10条规定，第一次业主业主大会的成立由所在的区县和房地产行政主管部门指导下成立，所以成立业主委员会主动权没有在物业公司这边，物业公司只有配合上的义务。

2.根据《国土房管物字2001--1》号文件指出，业主欠费既影响物业管理企业正常履行合同，同时也侵害了公共利益，因此欠费业主不宜做全体产权人的代表，因为他首先没有遵守《物业管理公约》，没有尽到产权人的义务。

天然气爆炸案例—22

事情经过:

23

9-24

岚春苑小区在通然气经试压合格后进行点火，当时操作人员是天然气公司人员，在点火过程中发生爆炸，导致厨柜严重变形，然气公司人员和业主都有不同程度烧伤。

分析原因：

1.然气灶分为上进气和下进气两种，为了美观，现在基本上是用下进气的灶具，此种灶具严格要求厨柜门必须是通风良好，比如百叶式的，这样才不至于有大量泄漏气体存留柜内，该户业主厨柜就是全封闭的。

2.然气公司人员没有按照流程操作导致。

正确点火操作程序：

1.点火前将窗户打开，橱柜门打开，并检查各部位接头是否按装牢固。

2.先放第一次气不要点火，当有然气味道关闭阀门。

3.等待数分钟后，没有然气味道，再放第二次气，随即点火。

4.点火完毕再次检查有无漏气现象。

注意安全事项：

1.装修时然气管道和然气表不能封包，橱柜门不能用全封闭式的，橱柜与墙体连接处要有合理的通风口。

24

9-25

2.软管长度不能超过1.3米。

3.使用经检测合格的灶具。

25