物业多种经营管理草案

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物业经营管理部工作草案

为进一步挖掘物业创收潜力，规范创收服务工作，确保企业非主营业务工作目标的实现，特制定以下创收管理草案。一、物业创收经营分析

2012年

2012年全国房地产市场经营困难，作为地产下属的物业管理企业其经

营管理压力重重，依附地产支持的物业生存方式将不复存在。物业主营业务的收入是物业生存的基本来源，但一个小区的物业管理费用基本是一定量化的指标，而且物业管理费用因为各方原因，特别是前期物业，其主营业务收费困难，而作为非主营业务的经营创收业务将必是物业生存发展的有力保障，物业要盈利、要发展必须要重点开展各项物业创收工作，以创收来辅助物业经营发展。

物业服务企业是一个劳动力密集型的企业，

60%勺劳动力成本支

出，是物业的主要经营成本。怎样开发利用劳动力资源，怎样开发利用物业人的专业技能，怎样开发小区现有的物业资源，怎样开发物业的客户资源等等，这些都是物业经营创收的关键因素。

2012年集团

公司对经营管理工作提出了新的要求，公司领导也非常重视各项目经营管理工作。现各项目经营管理工作的开展，无系统的统筹管理，必须由我们公司经营管理部牵头，下到每个项目认真研讨，统筹规范管理。经营管理部指导、监督、服务项目；项目认真组织实施创收方案，同时公司明确统一的奖励分配标准，充分调动每个项目管理者、每个员工的创收工作积极性，以创收保经营，以创收服务推品质

二、经营管理部的主要工作

1、规范管理

对经营管理工作全面梳理，出台各项经营管理制度，明确管理流程，规范经营管理工作的全面开展。

2、统筹资源

全面统筹各项经营管理资源（包括项目白有硬件资源、客户资源、外部资源等），建立统一共享的客户资源沟通平台。

3、服务项目

指导审核项目创收管理方案、合同及服务收费标准等，推进项目创收工作的组织、实施，监管项目创收过程，评估、改进创收管理活动。

4、拓展经营

充分利用内部资源及社会资源统筹管理，全面拓展新的经营管理模块。三、

物业创收管理实施计划

1、根据集团公司及湖南公司经营管理工作的相关文件及要求开展工

作；

2、出台经营管理工作草案，明确管理职能及工作方向； 3、项目历史创收情况及现有资源调查、统计与分析；

4、规范各项目经营管理工作，同时设立项目经营专员（项目经理承担经营

领导责任，可下设经营管理专员，协助项目经理全面推进经营管理工作，经营管理专员不做岗位工资调整，年终给以项目经营奖励）;

5、项目创收调研，制定初步单项项目创收草案； 6、资源分析、市场调查及社会资源整合、谈判； 7、协助项目制定各项创收方案、协议，并报公司审批； 8、公司创收奖励分配制度的制定与实施工作的检查； 9、有偿服务收费标准的确定； 10、构建业主资源沟通平台。

四、物业经营创收的基本项目

1. 公共收入

电梯广告、公共区域广告、公共区域临时摊位、公共停车收入等；

2. 非公共收入

家政服务、特约服务、通讯信号覆盖费、商务中心服务、中介服务、汽车美容、衣物洗涤、留存物业的托管租赁与代售服务、水塘养殖及垂钓、维修服务、入伙展示、婚庆礼仪、电瓶车接送、幼儿托管、商家企业活动推广、会议中心对外延伸拓展、会所经营业务推广、经营性物业收入、各种文化教育艺术体育培训服务、保险代理等各类代理服务、业主装修期间垃圾清运、装修材料采购、房屋装修、装修成品保护，其它其他经营性服务机构（电梯维保公司、装修公司、幼儿园、小卖部等）。

五、经营投入与创收服务分配草案

1、经营创收资金投入根据经营项目实际情况可采取白营、合营、招

商引资等多种方式；

2、创收分配参照保利物业总公司多种经营创收奖励暂行办法，并根

据实际情况确定具体分配方案；

3、项目经理与项目经营专员的有偿服务奖励标准由公司根据项目经

营工作开展情况确定，项目内部经营奖励办法由项目领导集体研究确定，并报公司备案。六、物业经营创收管理规程

1、目的

规范创收经营管理，提升经营服务品质；

2、适用范围

适用于公司经营创收统筹管理及项目创收指导、服务工作；

3、组织管理体系

公司总经理

公司经营管理直管领导

经营管理部（经理 1人）

经营管理业务经理

（1人）

各项目经营管理专员

4、岗位职责

为了确保经营管理部的工作在公司的支持与监督下，能正常运转并逐步取得成效的前提下，制定以下岗位职责：

(1) 经营管理部经理的岗位职责

A、全面负责经营管理部管理工作，负责部门工作计划制定与实施，

对部门员工日常工作进行检查和考核，保证部门工作不出现差错;

B、协助、监管项目起草创收管理协议、合同服务标准等； C、推进各项目经营创收工作的组织、实施； P对各项目经营创收服务工作进行监管、指导与服务； E、对经营创收工作进行总结、分析与改进；

F、负责本部门员工的工作分配、指导监督，并根据公司培训体系建

设要求实施培训；

G负责本部门固定资产和办公设备、设施的管理； H、制订公司经营创收年度预算并进行管控； I、完成公司领导安排的其他工作。 (2) 经营管理部业务经理的岗位职责

A、在经营管理部经理的指导与监督下，负责经营管理业务拓展工作； B、计划并推进实施各项目广告宣传、推广策略；

C、负责考察各项目可创收业务的工作，确保经营管理工作正常运行； D＞负责公司对外单位的业务合作的沟通与协调；

E、协助、支持各项目经营管理创收业务工作的开展；

F、负责调查、收集、统计各类资源及信息，对获得的信息进行归纳和整理并分类，建立同行业、研究机构、专家和有关部门联系网络；加强外部资源的积累房地产公司、企划、广告商、媒体等专业机构组成策略联盟或伙伴关系；

G全力协助、配合部门经理开展工作，确保各项工作落实到位和及时高

效。

H、完成公司领导安排的其他工作。 5、管理规程

(1) 公司总经理负责审批创收服务项目、相关创收服务收费标准、

协议及奖励分配方案，全面指导创收经营管理工作；

(2) 公司直管领导指导协助经营创收工作的全面开展；

(3) 公司经营管理部协助项目制定各项物业创收方案、管理协议、

收费标准，收集各项社会资源，帮助、指导、监管项目各项经营创收工作的开展；

(4) 物业服务中心经理负责策划并落实创收服务项目，制定相关收费标准

及实施方案；

(5) 项目经营专员负责具体组织实施创收服务工作，监督服务质量和协调

处理创收服务过程中的有关问题；

(6) 经营管理收入由公司财务部门统筹管理； 6、基本流程 (1)

项目服务中心结合小区实际情况，召集服务中心各部门相关人

员开会讨论制定创收服务初步方案；

(2) 项目服务中心讨论制定创收服务收费标准；

(3) 经营服务部协助项目与外部合作单位协商合作内容及合作方式；(4) 经营管理部审核创收服务方案、合作协议及收费标准并报公司