物业服务费用测算
相关知识点：
1、 物业服务费：基准价（1元/㎡）
特约服务费，代办服务费： 协商确定
一、物业服务费用测算的依据和原则
1、定义：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务以及提供其他相关服务所收的费用。 2、物业服务费：物业管理基本服务费（清洁卫生、公共秩序、共用部位养护、绿化，综合管理） 基准价
机电设施设备日常运行养护费（招投标书中的依据） 协议价 3、测算依据：（定价：指导价、市场调节价）
﹙1﹚《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》
﹙2﹚招标文件以及招标补充通知
﹙3﹚开发商的规划建设思路以及入住业主的需求
﹙4﹚物业服务等级标准以及相应的基准价和浮动幅度 ﹙5﹚竞争势态和预测的盈利期望 ﹙6﹚已掌握的市场价格信息
4、原则：严格进行成本控制的原则；业主、使用人认可的原则（原因：基准价，协议 价）；区别对待的原则；合理公开以及费用与服务水平相适应的原则
二、物业管理服务费的价格形式
1、指导价：制定相应的基准价及其浮动幅度，定期公布。﹙适用于廉租和普通住
宅物业服务定价﹚ 2、市场调节价：由物业服务企业与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商在
物业服务合同中约定物业服务收费。﹙适用于高档物业、物业管理市
场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域﹚
三、物业服务收费的计费方式
1、包干制：﹙构成：物业服务成本、物业服务企业的利润、法定税费）﹙特点：物业
服务企业自负盈亏﹚（主要适用于普通住宅小区）
注意：法定税费是以一年的物业费为基数，不以成本为基数
2、酬金制：﹙构成：物业服务企业的酬金、物业服务成本支出﹚﹙特点：由业主承担
或享有物业服务计费方式；有的预算制度﹚﹙是用于高档物业如涉外公寓、别墅等﹚
有5个条件：建立物业管理的预算制度；建立物业管理服务收费的收支报告
制度﹙一年不少于一次﹚；建立多退少补机制；建立奖励机制
四、物业服务费的构成
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
2、物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4、物业管理区域绿化养护费用 5、物业管理区域秩序维护费用
6、办公费用
7、物业服务企业固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用 9、经业主同意的其他费用
10、利润 11、税 12、业主活动经费
注意：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项
维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本
五、物业服务各项费用的测算
1、居住性物业服务各项费用的测算（12项收费项目） Ⅴ＝∑Vi（i=1,2,3，,12）
Ⅴ～代表求得的物业服务费标准（元／月.平方米或元／年.平方米） Ⅴ～代表各项收费标准（元／月.平方米或元／年.平方米）
﹙1﹚ 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等﹙Ⅴ1﹚ 关键因素：计划期内所聘用的日常管理服务人员数和报酬
人员来源：本企业职工；外聘技工；从当地劳务市场招聘的服务人员和工人 测算公式：Ⅴ1﹦Fi／S ﹙i=1,2,3,4﹚ (元／月.平方米) F1—基本工资（元／月）
F2—按规定提取的福利费（元／月），包括工会经费﹙按工资总额的2%计算﹚，教
育经费﹙按工资总额的1.5%计算﹚，社会保险﹙包括医疗、工伤、养老、失业、
生育、住房公积金等，国家规定的缴费比例：基本养老：20%，个人8%；基本医疗：单位9+1%，个人2%；工伤：单位0.5-2%，个人0%；失业：单位2%，个人1%；生育：单位0.8%，个人0%﹚ F3—加班费（元／月），计算公式为：加班天数×日平均工资，日平均工资按每月
22天工作日计算 F4—服装费（元／月）年服装费总额除以12后即得到月服装费
S—表示可分摊费用的建筑面积之和。﹙二﹚、物业服务费用成本
预算
单位：RMB(元)
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费及相关费用 1.1 管理服务人员的基本工资 序号 岗位名称 工资基数 1 项目主任 4000 2 主任助理 3000 3 维修员 1800 岗位人数 1 1 1 月工资合计 4000 3000 1800 年工资合计 480000 36000 21600 4 卫生保洁员 1400 4 5600 67200 11 保安员 2000 4 8000 96000 12 会计与出纳 3000 1 3000 36000 1~12项费用合计： 15200 12 25400 304800 1.2按法定保险费 序号 保险内容 月保险费用 年保险费用 四项保险 月工资高于1350元/月的按实际工资金额×（工伤0.3%、失业23.1% 70408.8 13 2%，生育0.8%，养老20%） 月工资低于1350元/月按1350元/月×23.1% 0 月工资高于1490.58元/月的按实际工资金额医疗保险 ×10% 30480 14 月工资低1490.58元/月按1490.58元×10% 0 15 重大医疗保险 每人每月14.5元 2088 16 职教工会经费 实际工资总额×3.5% 10668 社会保险及相关经费小计 1134.8
1.3加班费 序号 预算项目 值班 人数 6 5 6 4 8 6 日薪金 天数 倍数 年费用金额 18 元旦节 60 1 2 720 19 五一节 60 3 3 2700 20 国庆节 60 3 2 2160 21 春 节 60 4 3 2880 22 端午节 60 1 2 960 23 中秋节 60 1 3 1080 18~23项费用合计： 10500 1.4服装费 序号 项目名称 服装单价 套数 使用年限 费用合计 25 管理人员服装 500 3 2年 1500 26 保安服装 200 4 2年 800 27 保洁员服装 150 4 2年 600 28 维修员服装 150 1 2年 150 25~28费用合计： 3050
保安人员装备费 序号 预算项目 1 塑胶仿真警棍 2 充电手电筒 3 雨衣、雨鞋 4 对讲机 物品单价 100.00 100.00 200.00 300.00 数量 4 4 4 5 折旧年限 物品总价 2 400 1 400 1 800 2 1500 秩序维护支出金额
3.环境卫生维护费 序号 物资名称 1 洗衣粉 2 去污粉 4 草酸 5 消杀液 6 肥皂 7 毛巾 8 拖把 9 撮箕 11 铲刀 12 扫把 15 塑料地拖桶 16 手推垃圾车 清洁耗材月合计金额：
3100元/年 年限 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 数量 10 8 10 5 10 20 8 4 4 8 10 4 单 价 2.5.00 1.0 2.00 3.00 2.00 10.00 10.00 10.00 3.00 10.00 50.00 600.00 月金额 25.00 8.00 20.00 15.00 20.00 ## ## ## ## ## ## ## 年预算金额 300.00 96.00 240.00 180.00 240.00 200.00 80.00 40.00 12.00 240.00 60.00 2400.00 4088元 4.3共用设备设施的日常维护、养护费 估 算 27 消防监控设备设施的维护费 800.00元/年 28 配电设备设施水泵设施维护费 400.00元/年 30 电梯维保费 1000元/年 31 电梯年检费 200元/年 33 路灯、、灯具、开关等 300.00元/年 4.1~4.3共用设备设施的日常维护、养护费年合计 2700元/年 5．物业服务人员日常办公费 序号 预算项目 基数 数量 月份 月支出费用 年支出费用 1 办公电脑网络费 70.00 1 12 70.00 840.00元/年 2 客服座机话费 100.00 1 12 100.00 1200.00元/年 5.2低值易耗办公用品5元/每人/每月 60.00元/月 720元/年 5.3书报费 20元/月 240元/年 5.5招待费 100.00 1200.00 5.7办公、水电费 120.00元/月 1440.00元/年 年支出费用： 50.00元/月 序号 1 2 合计 物业公共部分用电费用
支出项目 公共部分照明用电 电梯用电 38400元 月支出 200 3000 年支出 2400 36000 总支出=485922.8
营业税费=利润×5％=（653101.32—485922.8）×5％=8358.9
物业公司收入
收物业服务资金收入预算表
1.预收物业服务资金 1-4号学院楼总建筑面积：48060.91㎡ 公摊6865.8㎡ 序 号 项目名称 预 算 依 据 年金额（元）
41195.1㎡×1.00元/㎡/月×12月
1 住宅物业服务费收入 494341.32元
=494341.32元
电梯电费+使用费 注：（电梯每月电费3000.每楼按15户计算，1
楼2元、2楼3元、3楼4元、4楼和5楼5元、6 158760 元 2 电梯费用
楼5.5元）
13230元×12月=158760
收 入 合 计 653101.32元
最终盈利=167178.52—8358.9=158819.62元
﹙2﹚ 物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用
不包括：业主房内的各种设施设备运行、保养、维护费，由业主自身支付；公共设
施设备大修、中修费用、由维修资金支付
注意：高层楼房电梯和高压水泵﹙消防、供水﹚的运行、保养与维修费用按国家和
当地的规定与标准另行收取﹙即梯泵费，该费用与物业服务费用不能合一收取﹚﹙天津市该费用一般标准：0.5—0.8元／月.平方米﹚
测算公式：Ⅴ2＝∑Fi／S ﹙i=1,2，…，6﹚（元／月.平方米） F1—公共照明系统的电费和维修费：
电费计算：(∑Wi×Ti)×30×PE,(元／月) ﹙i=1,2,3,…,n﹚ Wi—表示每日开启时间为Ti的时间照明电器功率（千瓦/小时） PE—表示电费单价
维修费：这是个经验值
F2—给排水设施（给水泵、排污泵）的日常运行、维修及保养费用
电费计算：W×24×I×30×PE，(元／月)
I— 代表使用系数，I=平均每天开启小时数/24
维修费：可根据历史资料或经验数据测算 F3—配供电系统设备维修费、检测费（元／月）。可根据历史资料或经验数据测算 F4—消防系统设备维修费、检测费
F5—公共建筑、道路维修费。。可根据历史资料或经验数据测算
F6—不可预见费（可按前五项的8%—10%计算）。
★电梯费用：
电费测算：n×W×24×I×30×PE, （元／月） n—电梯台数
I—电梯使用系数，可以通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在o.4 维修费（元／月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费） 年检费（元／月），。按规定执行。
★ 高压水泵费用：
电费测算：n×W×24×I×30×PE, （元／月） n—高压水泵台数
﹙3﹚ 物业管理区域清洁卫生费用
清洁卫生费用包括楼宇内公共楼道在内的公共地方和部位的卫生清洁及经常性的保洁所发生的费用
测算公式：Ⅴ3＝∑Fi/S （i=1,2,3,…，6） （元／月.平方米）
F1—垃圾清运费 F2—清洁机械、工具、材料用品消耗费，按价值和使用年限折算出每月的数值（直
接消耗）
F3—卫生防疫消杀费
F4—化粪池清理费（按车来计算）
F5—劳保用品费(手套、口罩等) F6—其他费用
﹙4﹚ 物业管理区域绿化养护费用
测算公式：Ⅴ4＝∑Fi/S （i=1,2,3,…，6） （元／月.平方米） F1—绿化工具费
F2—绿化机具维修、损耗、用油费
F3—保养、修剪、施肥、除草、喷药等材料费 F4—绿化用水电费 F5—园林景观再造费 F6—劳保用品费
﹙5﹚ 物业管理区域秩序维护费用
测算公式：Ⅴ5＝∑Fi/S （i=1,2,3,4） （元／月.平方米）
F1—保安器材装备费。包括对讲、电池、手电筒、警棍、110报警联网等
F2—保安器材日常运行电费、维护维修费 F3—保安用房及保安人员住房租金 F4—保安人员人身保险费
﹙6﹚ 办公费用
测算公式：Ⅴ6＝∑Fi/S （i=1,2,3,4，5,6,7,8） （元／月.平方米）
F1—交通、通讯费用
F2—文具、办公用品等低值易耗品费 F3—书报费
F4—节日装饰费
F5—公共关系费、接待费
F6—办公水电暖费
F7—宣传广告社区文化费 F8—其他费用
﹙7﹚ 物业服务企业固定资产折旧
固定资产：使用期限较长，单位价值较高，在使用中保持原有实物形态的资产。（单价在200元以上的一般设备，500元以上的专用设备，耐用年限一年以上）
测算公式：Ⅴ7＝C/12YS （元/月·平方米） C—固定资产原值 Y—平均折旧年限
S—可分摊费用的建筑面积之和
注意：①这里的固定资产主要是直接用于该项目服务的固定资产 ②D＝C-CR/N C代表原值，D代表年折旧额，N代表年限 （C-CR）代表折旧基数，CR代表残值
﹙8﹚ 物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用
只能是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费可计入物业服务费用中。 保险费计算公式：Ⅴ8＝（E×f）/S1
E—投保总金额 f—保险费率 S1—保险受惠物业的总面积
注意：物业服务企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、
相关责任保险、公众责任险。保险费按保险受惠物业总建筑面积分摊。
﹙9﹚ 经业主同意的其他费用 ﹙10﹚ 业主活动经费
在物业管理服务费中按照每年不超过1%的比例提取活动经费。（强制性费用）
﹙11﹚ 利润（计算时，以成本为基数）（成本为九项服务成本）
利润率应该是实际发生服务费用的5%～15%之间。
计算公式：Ⅴ10＝(∑Ⅴi)×a/S (i=1,2,…,9) （元／月.平方米） a—行业利润
﹙12﹚ 法定税费
物业服务企业属服物业，上缴的税金包括：（基数为：物业服务费用×5%）
①按营业额交营业税，税率为5%。（纳税依据为营业额即物业费的收入）（因为
营业税是流通的，所以也是流转税）（工业企业不纳营业税，是增值费） ②按营业税税额的7%计征城市建设维护税即城建税或附加税。{物业服务费用×5%×7&} 附加税＝消费税、、营业税×a% ③按营业税税额的3%计征教育费附加{物业服务费用×5%×3%}
④按营业税税额的1%计征防洪事业费（全国各地各异，天津市按1%征收）
{物业服务费用×5%×1%} 合计总营业额的5.55%
税费的计算公式：Ⅴ11＝(∑Ⅴi) ×5.55%/S (i=1,2,…,10) （元／月.平方米）
