咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法（试行）
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第一条 为了加强城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理，保障业主使用人的利益和物业安全，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》和建设部、财政部《关于印发<住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>的通知》以及《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》（试行）等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城区、工矿区、大、中专院校已建成和新建商品住宅（含经济适用房，以下简称“商品住宅”）、公有住宅和非居住区写字楼、经营用房、商住楼出售后的共用部位共用设施设备维修基金的缴交使用管理。
第三条本办法所称共用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指物业区域内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益文体和共用设施设备使用的房屋等。
下列各项不属于物业共用部位共用设施设备：
（一）物业区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；
（二）物业区域内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等；
（三）物业区域内不属于业主共有产权的其它设施设备。
第四条 物业区域内物业共用设施设备与城市市政公用设施供电、供水、通讯、有线电视设施设备的划分，以市的界定为准。
第五条 咸阳市房产管理局是全市物业共用部位共用设施设备维修基金的行政主管部门，并负责城区物业维修基金的缴交、归集和统一管理工作。
第六条 物业共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的商品住宅、已出售的公有住宅和非居住区写字楼的多层和高层的不同比例缴交。
前款所称多层物业是指七层（含七层）以下物业，包括平房。高层物业是指八层（含八层）以上物业，且不得将高层物业整体分割划为多层物业。
经营用房和商住楼中营业用房的维修基金，由物业买受人按购房款千分之五的比例交纳。
物业买受人交纳的维修基金和公房出售单位提取的维修基金不计入销售收入，归业主共有。
第七条 物业买受人交纳的维修基金和公房出售单位提取的维修基金，一律以购房款和售房款为基数交纳和计提。购房款是指物业买受人实际支付的价款；售房款是指
公房出售单位实际收取的价款。
第 维修基金由售房单位代收，商品住宅、商住楼、非居住区写字楼和经营用房交付买受人之前，公有住房出售单位在为购房职工办理房产权属登记时，售房单位应将代收和提取的维修基金，及时存入市房产管理局在专业银行开设的维修基金管理专户；同时，售房单位将代管银行出据的维修金缴款证明和《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》报市房产管理局。
《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》由市房产管理局印制，任何单位和个人不得自行印制。
第九条 市房产管理局根据售房单位提供的维修基金缴交清单，按照业主所在的物业座落区域、楼牌号、所处单元、楼层，以单幢楼为单位设置维修基金明细户，实施统一管理，确保专款专用。维修基金的管理要接受业主、业主大会的监督。
为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作它用。
第十条 凡已经收取了物业买受人维修基金和公有住房已经提取了维修基金的售房单位，应当按照本办法的有关规定将已经收取和提取的维修基金全额划转到市房产管理局维修基金管理专户。
第十一条 售房单位和物业买受人凭维修基金缴交证明办理公房转售、交易过户和产权登记手续；未取得维修基金缴交证明的，市房改办不予办理公房转售批文、产权明晰通知单和分户产权申报表，市房地产交易管理处不予办理交易过户手续，市房地产产
权产籍管理处不予办理房产权属登记发证。
第十二条 维修基金的增值收益转作维修基金滚存使用和管理。维修基金的管理费用，参照《住房公积金管理条例》的相关规定，经市财政局批准后，从维修基金的增值收益中列支。
第十三条 维修基金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。
前款所称的中修、大修、更新、改造是指为了保证共用部位的安全和共用设施设备的功能，对自然损坏的承重结构所进行的部分修缮，以及对水、电、气等管线进行全系统拆换、改装、更新等。不包括物业共用部位共用设施设备的日常养护性维修。
维修基金的支付原则按照建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》有关精神执行。
第十四条 商品住宅、公有住宅、非居住区写字楼、经营用房和商住楼出售后，业主大会成立前且物业保修期已过，需要使用维修基金的按下列程序办理：
(一)售房单位或售房单位委托的物业服务企业提出维修基金使用计划和维修项目预算;
(二)充分征求业主和使用人的意见,经该维修项目涉及的50%以上的业主和使用人认可;
(三)采取招标或其他形式选聘维修单位,签订维修工程合同;
(四)市房产管理局根据(一)、（二）、（三）项进行审核，符合规定的按维修工程进度拨款；
（五）维修工程竣工后，作出决算，结清账款，建立维修档案。
第十五条 物业管理区域的业主大会成立后，且物业保修期已过，需要使用维修基金的，应当按下列程序办理；
（一）由业主大会委托的物业服务企业提出年度维修计划和维修项目的预算；
（二）业主委员会提交业主大会或者业主代表大会审议通过；
（三）采取招标或其他形式确定维修单位，签订维修合同；
（四）由业主委员会将（一）、（二）、（三）项报市房产管理局审查，符合规定的，按工程进度拨款。
（五）维修工程竣工后，作出决算，结清账款，建立维修档案。
第十六条 维修基金不敷使用时，未成立业主委员会的，由售房单位将维修基金续筹方案报市房产管理局经核准后，再由售房单位负责续筹；已成立业主委员会的，维修基金续筹方案经业主大会或业主代表大会研究决定，报市房产管理局备案后，由业主委员会负责向全体业主续筹；续筹维修基金按业主房屋所有权证法定的建筑面积计收，空置房和未使用房屋的所有权人，也应当承担续筹维修基金的义务。
续筹的维修基金按照本办法的有关规定管理和使用。
第十七条 业主转让物业所有权时，结余的维修基金不予退还，随物业所有权同时过户。
第十 因物业拆迁或其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者业主代表大会讨论通过，将业主维修基金账面余额，按业主交纳的比例退还业主。
第十九条 建立维修基金定期和交接审计监督制度。市房产管理局每年要向全体业主公布维修基金使用情况，按受业主的查询；市财政局和市房产局可委托审计单位定期进行审计监督。
第二十条 公有住房出售单位未按规定足额提取维修基金的，市财政局和市房产局管理局应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应按规定处以自提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第二十一条 维修基金管理单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由责任人赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法由咸阳市房产管理局负责解释。
第二十三条 本办法自公布之日起实施。
关于加强我市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交管理工作的通知
咸政房发（2003）65号
城区各开发建设单位、各物业管理企业，市房改办、秦都区房改办、渭城区房改办、
市房地产交易管理处、市房地产产权产籍管理处：
为了认真贯彻落实《关于印发<咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法>（试行）的通知》（咸政房发[2002]230号）精神，切实加强和规范城区物业维修基金的缴交管理工作，维护广大业主的合法权益，鉴于目前物业维修基金缴交工作中存在的问题，依据《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法》（试行）（以下简称《基金管理办法》）的规定，现就有关事项通知如下：
一、城区各开发建设单位售房时，必须依法代收物业维修基金，并按照《陕西省城市居住区物业管理条例》第三十规定的标准严格执行，不得降低或提高标准，具体标准为：（一）商品住宅中多层住宅按购房款2%收取，高层住宅按购房款3%收取；（二）公有住宅按购房款2%收取；（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层按20%，高层按30%从售房款中提取维修基金；（四）经营用房按照《基金管理办法》的规定执行。
售房单位收取维修基金时，要向业主出据收款收据并加盖公章，款项名称统一填写“物业维修基金”，且不得乱取名目，业主凭维修基金缴交证明办理房产交易过户手续。
售房单位在收取维修基金后，要及时填制《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》（以下简称《清单》）并将收取的款项存入维修基金管理专户，然后将清单和银行出据的缴款证明报市房产局审核，审核无误后方可办理维修基金移交手续，其中移交《清单》的第一联作为业主办理房产权属登记发证的依据。
二、根据《基金管理办法》有关规定，市房改办及两区房改办在受理公房出售单位申请公房转售时，要严格审验申请单位是否已经按标准收取了本单位职工的物业维修基金，是否按标准从售房款中提取了物业维修基金。凡未收取和提取维修基金的单位，市房改办
及两区房改办不得办理公房转售批文，产权明晰通知单和分户产权申报表。
三、根据《基金管理办法》有关规定，市房地产交易管理处在受理售房单位代业主或业主个人申办商品房、二手房交易过户手续时，要严格审验申请人是否持有售房单位出据的物业维修基金交款证明，凡未出据维修基金缴交证明的，市房地产交易管理处不得办理房产交易过户手续。
四、根据《基金管理办法》有关规定，市房地产产权产籍管理处在受理公房出售单位代职工、商品房出售单位代业主或业主个人申办房产权属登记发证时，要严格审验申请单位或个人是否将代收、提取和交纳的维修基金办理了移交手续。并逐一核对申办的业主是否在办理了移交手续的《清单》中，凡不能出据维修基金移交手续的单位和办理了移交手续的《清单》中无申办业主姓名的，市房地产产权产籍管理处不得办理房产权属登记和发证（含房屋他项权证）。
五、凡开发建设单位将物业维修基金移交给委托的物业管理企业代管的，代管维修基金的物业管理企业应按照《基金管理办法》的有关规定及时填制《清单》，并将代管的基金按《基金管理办法》的有关规定全额划转到基金管理专户后，方可到市房产局办理移交手续。凡不按规定办理维修基金移交手续的物业管理企业，不予进行资质年检，不予受理资质晋级申请，不得评选优秀物业管理企业，其管理的住宅小区不得评选为物业管理先进小区。
以上通知事项望各有关单位和部门认真落实。
咸阳市房产管理局
二００三年五月十二日
