第二节房地产转让价格评估

房地产市场转让非常普遍,主要涉及:①单纯土地的买卖、交换;②土地及地上建筑物的整体买卖、交换；③零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

知识点一:房地产转让价格评估３特点 １.从估价时点上看 ２.从委托人和评估主体上讲 3.从估价目的和要求上讲 房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估,委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托,这是一种自愿的行为. 房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估,其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性,如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格,而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时,其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任.

知识点二:房地产转让价格评估的常用方法

（一）市场法

由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃,因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时,选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。【同第三章第一节建设用地使用权出让ｐ1９0的内容】

(二）假设开发法

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,假设开发法往往是首选方法之一．假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批.只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值,得到土地或在建工程价格。【同第三章第一节建设用地使用权出让p190的内容】

(三）成本法

当市场交易实例难以获取,估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

(四）收益法

对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

(五）基准地价修正法

基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

【教材案例3-2】

××房地产估价报告

封面(略) 目录(略) 致估价委托人函(略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和条件(略）

××大厦裙楼及塔楼ａ座11~28层房地产转让价值估价结果报告 一、估价委托人(略） 二、估价机构（略)

三、估价对象 (一）估价范围界定 估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的1～3层裙楼与a座塔楼的1l～28层房地产。根据《关于发布××市土地级别及土地出让金标准的通知》（××发［２005]68号)规定,估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路l0０m，西临××路,北侧距离××街1０0m,南侧××街。

根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构,建筑总面积为８359４．2７㎡。其中地下二层为人防工程,建筑面积8126．7６㎡;地上１～3层整体设计为商场，建筑面积为16 685．37㎡;塔楼ａ座为28层,设计为大户型公寓,建筑面积22 955.5㎡,b座为3３层,设计为写字间，建筑面积35 826．6４㎡。项目总占地面积8 ３1８．７2㎡。

××大厦自199４年6月１5日开工,于1９９5年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成.

本次估价对象的具体范围是:××大厦１~3层裙楼(建筑面积为１6 ６85.37㎡）和ａ座塔楼１1～28层(建筑面积16 527.９６㎡)房地产.

（二）权属状况 根据委托人提供的相关资料,估价对象权属状况说明如下:

1．土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：

(１)公建用地:用地单位:aｂc房地产开发公司。土地使用期限为40年,自199４年6月8日至2034年6月７日,《国有土地使用证》编号为××号，用地总面积为5788.36㎡。

（2）住宅用地：用地单位:abc房地产开发公司。土地使用期限为70年，自１99４年6月8日至２0年6月7日，《国有土地使用证》编号为××号，住宅用地总面积为2５30．３6㎡。

２．《建设用地规划许可证》。编号为××,用地单位:abc房地产开发公司。 3．《开工报告》。申请开工时间为199４年6月１5日，开工报告编号为××．

４.××省高级人民判决书(编号××[200０］××号)。判决××大厦裙房以及塔楼a座11~2８层抵债给××银行(委托人)．

（三)实物状况 １．裙楼 （1）平面布置

根据图纸资料与实地查勘,为充分利用地形条件和沿街状况,估价对象裙楼１～3层平面均为矩形布置,裙楼各层面积相同,东西宽约54m，南北长约100m.塔楼位于其上南北两端,南端为a座,北端为b座。

裙楼原设计为整体经营的大型商场,层高4.5m,大厅中间原设计有通往地下一层和地上二、三层的电梯。ａ座塔楼原拟设高层电梯3部,其正立面(正南向)临××街开设出入口和前厅；b座塔楼原拟设高层梯４部，其正立面（正北向)临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路,设置大型出入口和前厅,建筑后退道路红线2５ｍ,可形成１０0个车位的室外停车区域,东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口.

（2）外装修

南立面:属a座正立面。首层开设大型出入口,两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗,上

部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩,其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。

西立面:为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材.

北立面:为b座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面．

东立面:首层多为磨光花岗岩饰面,开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖,为便于通风采光。外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗．

(3)内装修

首层:地面全部为大理石,部分内墙面已干挂花岗岩饰面,踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根,均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱２根,未装饰.首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨,架设了通风管线和布线槽。经实地查勘,已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多;裙楼设楼梯多部,均为双跑梯，踏步已铺设大理石板,未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂大理石板.

二层:内墙面未作装饰装修，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根,其表面已于挂大理石,其余柱均未做装饰装修。二层主梁尺寸为8０0mm×300mm,二层楼梯间为干挂大理石,楼梯踏步铺大理石板,楼梯间墙面、顶棚刮大白。

三层:现浇钢筋混凝土楼板未做找平层,承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨；楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白.

２．塔楼ａ座11~28层 (1)平面布置

根据图纸资料与实地查勘，ａ座塔楼11~28层平面布置相同,各层建筑面积相同,用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型４户,二室一厅一厨一卫套型２户。标准层建筑面积为918．22㎡，层高2．8m.

（2)外装修

四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。

（3)内装修

客厅、房门为木制门框,混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄色滤光玻璃.给排水管线等未安装。

３．设施设备

电梯未安装；室内供水管线已安装，但锈蚀严重；室内供电管线未配线,灯具未安装;室内热水采暖管线已安装,但锈蚀严重，采暖设施未安装.

四、估价目的

为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格。 五、估价时点

２０0６年9月1５日,与注册房地产估价师完成对估价对象实地查勘之日相同.

【解释】给出估价时点确定的理由，很好．可做为范例. 六、价值定义

本报告采用的价值标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最可能形成的价值.

七、估价依据(略） 八、估价原则

本报告遵循的主要原则为:、客观、公平的原则，以及合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则等技术原则．

九、估价方法

估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产,要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。根据上述实际情况,估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算.其中在分析估价对象开发完成后价值时采用市场法进行.由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法.本报告估价对象是按出售价格考虑,未按续建完成后出租经营分析,故本报告也不采用收益法进行估价。

假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。 市场法定义:是将估价对象房地产价格与在估价时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法.

【纠错1】本安例只采用了假设开发法一种方法，不需罗列市场法的定义,市场法是隐含在假设开发法中的方法.

【纠错２】对不采用成本法和收益法估价的理由陈述不正确。本案例是在建工程，理论上适用于成本法。

【纠错3】没有说明不采用市场法的理由。凡是没有采用方法都要简述理由。 十、估价结果

估价对象在上述估价目的下于估价时点的正常市场价格为人民币（大写）壹亿贰仟捌佰伍拾万元整（￥128 ５00 000.00）,单位价格为人民币3 8６９元/㎡。

十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期

2006年9月15日至9月３0日。 十三、估价报告使用期限

本报告使用期限自出具之日起一年．

××大厦裙楼及塔楼a座11～２８层房地产估价技术报告（节选)

一、估价对象实物状况描述与分析(略) 二、估价对象权益状况描述与分析（略) 三、估价对象区位状况描述与分析

（一)区域特征

估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区,位于××市中心商务区南侧。根据城市规划,将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力.××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力,商务区内集中全市７０%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，十几幢综合性商务办公楼,有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年,由于为城市旧区，受征收以及招商等因素的，目前建设进程尚处于起步阶段。

(二)道路通达状况

估价对象距城市主干道××路100m左右。距z广场1200m，距s广场50０m,距g广场７00m。周围道路交通便捷．如ｚ广场为城市中心交通枢纽,ｇ广场、s广场均为城市东部重要的交通型广场,这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区.具有良好的便捷性与可及性.

(三)对外交通状况

估价对象距火车站２.５kｍ，距港口1．0km，距国际机场3３ｋm,距长途客运站4kｍ。

（四）基础设施条件

估价对象所在地点为城市建设成熟区,基础设施完善，配套状况已达“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。

（五)商服配套设施

经实地查勘，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等;南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数幢多层居民楼。东侧为

居民楼,北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象1kｍ范围内的ｇ广场、××路区域是××市东部商业区,特别是餐饮产业比较集中、发达,除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全,功能完善。

四、市场背景描述与分析

××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从２005年开始不断加大对房地产市场的宏观,但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势.近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表:

2００３—２005年××市商品房交易数据汇总表 表3-7

项目 交易件数(件) 交易面积(万平方米) 交易金额（亿元) 交易单价(元/㎡) ２003年 3 000 3 12２．2 3357 ２004年 4０ 217 3８5．８ 148．2 3841 2005年 4４ 324 ４２4 172.8 4０76 从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7.93%，交易单价年平均增长速度为１０.19％。

在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩．例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在估价时点位于××街的原××大厦经改造也即将上市.估价对象所临的商务区以及所处的金融商务,高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2０02年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目,如××、××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。

估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主,随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场,市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市．因此,估价对象在面临着挑战同时，也

面临着一定的市场机会，这就需要争取时间,尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略,力求快进快出.

五、最高最佳利用分析

最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳利用分析应在对估价对象于估价时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目,目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳利用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。

根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售。还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案,可以有三种选择:

第一种选择:是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑,根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析,该使用功能设计难以实现．从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限,项目销售难度很大。因此,这个方案在经济上不合理。

第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看,保持与估价对象相近容积率的情况下,同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3000元/㎡左右,且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益.但是,拆除重新建设的方案有较大上的困难。另外,拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间,市场发生变化的风险加大,也导致收益的不可预测性增加。

第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能,对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造.同时，估价对象为主体已经完成的在建工程,现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的,无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模。因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。

在上述最高最佳利用分析的基础上,对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：

（1)地下1~2层，为设备用房以及人防工程.其中人防工程作为地下停车场使用,根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口.停车场内设置停车场管理系统,地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同.

(2)裙房1～3层,内部重新规划分割。在竖向上分为300~30００㎡的不同部分空间,可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、ktv、经济型酒店等.改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割,楼梯设置．地面、墙面、天棚做吊顶装修,上下水、供电、采暖、空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。

(3)裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造,外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端,其所处区域规划为未来的金融商务区,因此,外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。

(４)塔楼a座户型改造：对列入估价范围的塔楼a座部分,由于原设计为高级公寓,建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整,应维持住宅用途使用。但是,根据目前的市场需求状况,以及所处区域为商务区的情况.宜改造为以小户型公寓为主,少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40㎡的一室或50～６0㎡的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。根据对原设计图纸的分析,在不破坏原有结构的条件下,每层最多可改造为16套住宅，其中一室一厨一卫住宅４套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套,二室一厅一厨一卫住宅4套。

六、估价方法适用性分析(略）

七、估价测算过程

（一)假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算 【纠错】缺假设开发法的公式

1.裙房部分价格估算 (1）可比实例选取与分析

可比实例a：××街××号商业用房

建筑面积352.５1㎡，已装修，3层,框架结构．交易价格44５万元,单价126２４/㎡。交易日期2００6年8月17日。

可比实例b:××街××号商业用房

建筑面积5０2.18㎡,已装修，３层，框架结构。交易价格６5５万元，单价为13043元/㎡,交易日期２0０６年7月２1日。 可比实例ｃ:××街××号商业用房

建筑面积51８.１4㎡,3层，清水房,框架结构。交易价格６０0万元,单价１１58０元/㎡，交易日期200６年５月17日.

【纠错】三个可比实例建设面积太小,与估价对象规模不相当.(估价对象总建筑面积8万多平米。)

(2)交易实例与估价对象比较分析

将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析,对比内容及实例说明见下表：

因素条件对比说明表 表3－8

估价对象 可比实例a 可比实例b 可比实例

ｃ 200

６.5．17 正常 一般 一般 较好 较好

交易日期 交易情况 商服繁华度 交通便捷度 区域因素 道路通达度 临街状态 土地级类别 环境质量优劣度 20０2006.9．15 2006.8.17 ６.7.２1 正常 一般 较好 较好 一般 一级二类 一般 正常 一般 较好 较好 一般 一级二类 稍好 正常 一般 较好 较好 稍好 一级二类 较好 一级二类 一般

绿地覆盖度 基础设施完善度 公用设施完备度 距市商业中心距离 规划 建成时间 楼层 朝向 个别因素 建筑结构 平面布置 室内装修 适用性 物业管理 一般 完善 完善 无 2０06年 3 西 框架 合理 清水 一般 一般 一般 完善 完善 相同 无 ２002年 3 北 框架 合理 好 一般 一般 一般 完善 完善 相同 无 20０4年 ３ 东 框架 合理 好 一般 一般 一般 完善 完善 稍远 无 2０03年 ３ 东 框架 合理 清水 一般 一般 【纠错１】楼层和朝向应放在区域因素调整中。 【纠错２】未进行成新率的调整。

（3）比较因素修正系数确定

根据表3-8估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表：

因素比较修正系数表 表3－9

估价对象 可比实例a 可比实例ｂ 可比实例c 交易日期 交易情况 商服繁华度 交通便捷度 100 １０0 100 10０ 1００ 100 100 1０0 10０ 100 100 １０0 100 1００ １00 98 道路通达度 临街状态 土地级类别 环境质量优劣度 绿地覆盖度 区域因素 基础设施完善度 公用设施完备度 距市商业中心距离 规划 综合得分 建成时间 楼层 朝向 建筑结构 个别因素 平面布置 室内装修 适用性 物业管理 综合得分 【纠错1】建成时间没有修正． 【纠错2】朝向没有修正。

10０ 100 １00 １00 100 100 100 100 1０0 100 100 100 100 100 100 100 1００ 1０0 10０ 1００ 100 10０ 102 10０ １0０ 1０0 １00 １00 102 １00 100 1０0 1０0 １0０ 108 100 100 108 １00 １0２ 100 １03 1０0 1０0 100 10０ 1０0 1０5 100 100 １00 100 １０0 1１0 100 100 110 100 103 １00 1０0 100 １00 100 ９８ 100 9９ 10０ 100 100 １00 100 100 100 100 １００ 【纠错3】室内装修可比实例ａｂ描述一样，但调整打分不一样。

(４）比准价格计算

根据上表确定的因素修正系数,对比准价格计算见下表:

比准价格计算表 表3-10 调整因素 交易单价 可比实例ａ 122 可比实例ｂ 13０43 可比实例ｃ 11580 交易时间 交易情况 区域因素 比准价格(元/㎡） 100/10０ １0０/1０0 10０／１０2 11４７6 １０0/1００ 10０/100 100／105 11293 100/100 １00／100 100/99 1169７ 【纠错】缺个别因素的调整打分。

根据上述分析,取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：

(１1 ４７6＋１１ 293＋１1 697)/3=１1 4８9（元/㎡) 【纠错１】缺市场法文字计算公式。 【纠错2】采用简单算术平均值理由不充分。 (5）裙房总价格

已知裙楼建筑面积为1668５．３7㎡，则裙楼部分的总价为: 11４元/㎡×16685.37㎡＝１9168.82万元

2.塔楼ａ座1l~２8层价格估算

（1）估价分析思路

塔楼包括11~28层共18个楼层，进入市场时将以单套住宅的形式出售,因此对估价对象开发完成后价值的测算应当在估算每一套住宅可能销售价格的基础上汇总而取得。估价中,具体的测算思路是：首先在对每套住宅进行分析的基础上,选择其中的一套住宅为标准样本，通过比较法测算该标准住宅的正常价格a，然后以该标准样本住宅为100，考虑朝向、户型差异，对该楼层所有住宅的平均价格进行测算，取得该标准楼层的平均价格b；再考虑楼层差异,对其他楼层住宅的平均价格ｃ进行测算，最后将各楼层测算结果汇总即取得住宅部分的评估总价。

【估价思路解释见下图】

一套标准住宅价格a ↓

一层标准楼层平均价格b ↓

其他楼层平均价格ｃ ↓ 各楼层结果汇总

（2)标准住宅单价估算

结合估价人员调查取得的交易实例情况,估价中选取1１层南向住宅为标准样本,运用市场法对改造完成后该住宅可实现销售价格进行分析。估价人员经过对估价对象实地查勘与必要的市场调查,取得了类似交易实例，经过分析比较后选择下列三个交易实例作为可比实例,用于本报告的分析测算。

１)可比实例选取与分析

可比实例a：××小区ｌ号楼ｌ单元11层6号

建筑面积4４.0０㎡，一室,南向,精装修，总楼层１9层,交易实例位于11层，框架结构，成交价格3５万元,建筑面积单位价格795３元/㎡，交易日期200６年７月11日。

可比实例b:××大厦1２层3号

建筑面积6４．4８㎡,一室一卫,南向，精装修,总楼层1８层，交易实例位于12层,框架结构,成交价格48万元,建筑面积单位价格７444元/㎡，交易日期２０0６年9月10日。

可比实例ｃ：××苑11层5号

建筑面积7２.134㎡，二室一厅,南向,精装修，总楼层为３2层,交易实例位于11楼,框架结构,成交价格5６万元,建筑面积单位价格77元/㎡，交易日期２０06年8月２７日.

2）可比实例与标准样本比较分析

将可比实例与改造完成后估价对象标准样本进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：

因素条件对比说明表 表3-11

估价对象 可比实例ａ 可比实例b 可比实例c 交易日期 交易情况 商服繁华度 交通便捷度 道路通达度 土地级类别 环境质量优劣度 区域因素 绿地覆盖度 基础设施完善度 公用设施完备度 距市商业中心距离 规划 小区内所处位置 建成时间 个别楼层/总楼层 因素 朝向 建筑结构 层高 2006．９.２006．7．11 １5 正常 较好 较好 较好 一级二类 一般 一般 完善 完善 无 较好 200７ 11/２８ 南 框架 3m 正常 较好 较好 较好 一级二类 较好 稍好 完善 完善 相同 无 较好 ２003 11/19 南 框架 3m ２00６.9．10 正常 较好 较好 较好 一级二类 一般 一般 完善 完善 相同 无 较好 2００５ 12／18 南 框架 3m 2006．8.２7 正常 一般 较好 较好 一级二类 较好 稍好 完善 完善 相同 无 较好 20０5 １１/３2 南 框架 3m 平面布置 室内装修 物业管理 一般 精装修 较好 稍好 精装修 较好 稍好 精装修 较好 稍好 精装修 较好 【纠错１】楼层和朝向应在区域因素。 【纠错2】小区内所处位置应放在区域因素。

3)比较因素修正系数确定

根据表3－11估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表:

因素比较修正系数表 表3-1２

估价对象 可比实例ａ 可比实例ｂ 可比实例c 交易日期 交易情况 商服繁华度 交通便捷度 道路通达度 土地级类别 环境质量优劣度 区域因素 绿地覆盖度 基础设施完善度 公用设施完备度 市商业中心距离 规划 综合得分 小区内所处位置 个别因素 建成时间 楼层 １0０ 10０ １00 10０ 10 1０0 1０0 １00 100 100 10０ １00 １00 1０0 100 100 1０0 １00 100 10０ 1００ 105 102 １０0 100 100 10０ １00.7 100 100 １０0 1０0 10０ １00 100 １０0 10０ １０0 1０0 10０ 100 100 100 100 100 1００ １０1 100 １00 98 1０0 1０0 10０ 105 10２ 1０0 100 10０ 100 １00。５ １０0 10０ 100 朝向 建筑结构 层高 平面布置 室内装修 物业管理 综合得分 １００ 100 100 1０0 100 1０0 100 １０0 10０ １0０ １05 100 100 105 100 10０ 100 105 100 1０0 106 １00 1０0 １00 105 １00 100 10５ 【纠错1】未进行交易日期调整，或说明不调整交易日期的理由。 【纠错2】未进行建成时间的调整,或没有说明不调整的理由。 【纠错3】未进行楼层调整,或说没有交代不调整楼层的理由。

4)比准价格计算

根据表3-1２确定的因素修正系数,对比准价格计算见下表：

比准价格计算表 表3-１3 比较因素 交易单价 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素 比准价格（元/㎡) 可比实例a 7953 10０／100 100／100 100／１０7 １00/105 7079 可比实例ｂ 74４4 10０/100 10０／1０0 １00／１00 １０0／106 7０２3 可比实例c 776４ 100/100 100/100 100/１0５ 1０0/105 ７04２ 根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为:

（７079+702３＋7042）/3=7０4８(元/㎡) 【纠错1】采用算术平均值理由不充分。

(3）标准层平均价格分析

根据对我们所掌握的有关资料进行分析，假设南向住宅交易价格为100，则东向住宅正常价格一般为93左右,西向住宅价格为８5左右,北向为8０左右。尽管塔楼a座改造后每层中不同朝向的各套住宅建筑面积不相同，但是估价中假设各朝向的住宅建筑面积相同,对平均价格的影响并不大,况且没有准确的各朝向住宅建筑面积为权重的情况下，假设各朝向住宅建筑建筑面积相等也是能够被接受的,因此在南向住宅为1０0的假设下,标准层平均价格得分为:

(100＋9３＋8５+80）÷4＝8９．5

标准层平均价格为:7048×8９。５／１00＝6308(元／㎡),估价中取标准层平均价格为6３0０元/㎡。

（4)住宅平均价格

根据估价师掌握的类似高层住宅楼层价格差异分析，估价对象楼层价格差为１00元/㎡，顶层与倒数第三层价格相同。因此,各楼层的平均价格见下表:

塔楼各楼层平均单价 表3－14

楼层 楼层 平均价格(元/㎡) 楼层 平均价格 11 17 6９00 23 ７500 1２ 18 7000 24 7600 13 19 7１0０ 2５ 7７００ 14 66０0 ２0 7200 26 7800 15 6７０0 21 7３00 27 7900 1６ ６８00 22 ７4０0 2８ 7800 平均价格（元/㎡） ６3０0 6４0０ 6５０0 由于18个楼层每楼层建筑面积相同,因此，塔楼部分平均价格为每楼层平均价格的简单算术平均数,为７1３8.元/㎡。

其中最高价格为：７9０0*１00/8９．5=８827(元/㎡) 其中最低价格为:６30０＊80/８9。５＝5631(元/㎡） （５）塔楼a座11～28层住宅总价

已知塔楼a座１1～２8层的建筑面积为１652７.96㎡,则该部分的总价为:

７1３8.元/㎡×16５27．9６㎡=1１799．13万元

３.假设估价对象为正常项目的总价格

根据以上分析，假设估价对象为正常开发项目条件下的总价格为： 1916８.８2万元(裙房的）+117９９.13万元（住宅的)=30９67．95万元 4．项目权利情况修正

由于估价对象为半截子改造项目,其公建部分土地使用权自1994年１月18日至２0３4年１月1７日，至估价时点已经过了12.7年,剩余使用年限２７.3年。住宅部分用地土地使用权自199４年1月18日至２0６4年１月17日，至估价时点剩余年限为５7．3年。

【纠错】土地使用权出让年份前后交代不一致,相差半年。前边结果报告p２02交代的土地出让年限起始日期为19９4年6月8日,这里技术报告又变成了1９94年1月18日。

在房地产交易活动中，我们看到由于土地使用权年限减少对新建房地产项目价格的影响远超过土地价值的减少.例如，在本估价项目中,根据《关于发布××市土地级别及土地出让金标准的通知》，当前该区域最高使用年限商业用地的土地出让金楼面单价为20元/㎡，则补交12．7年的土地出让金占４0年土地出让金的比例为

【纠错】土地报酬率６%无取值依据.

但是我们掌握的实际市场资料反映的结果来看，因像估价对象这类的项目在改造后的销售价格与同品质正常项目的销售价格之间的差异远不是上述比例所能反映的，这是因为在房地产交易活动中,半截子改造工程交易价格的减少并不

仅仅是土地使用年限降低造成的土地价值减少，而是由于多种因素相互影响造成的.单独计算这些因素对房地产交易价格造成的影响具有很大的难度,因此,我们采用综合分析的方法，将这些因素看作一个影响因素,将由此造成的影响用一个权利修正系数来调整。权利修正系数的计算公式为:

对权利修正系数的取得,我们是通过市场法取得的,我们选取了以下三个实例,对权利修正系数进行分析。

实例一:××海景，该项目从1992年开发建设，1９94年停工,20０２年转让后重新改造销售．当时销售平均价格为４900元/㎡,而位于类似地区的新建项目—华邦上都清水房同时期的平均销售价格为7300元／㎡，考虑项目品质差异，平均价格为５800元/㎡。权利情况修正系数为：

4900÷5800×100％=84.5%

实例二：××公寓，该项目为旧办公楼改造项目,项目原建成于1９90年左右,改造后的精装修公寓平均销售价格为48０0元/㎡左右，而同时期该区域的新建项目—××清水房的平均销售价格为60００元／㎡，考虑项目品质差异，平均销售价格为5６０0元/㎡。权利情况修正系数为：

48０0÷560０×1００%＝85．7%

实例三:××大厦，为××商厦改造项目,××商厦原建成于１995年左右,改造后的精装修公寓平均售价为78００元/㎡左右,而同时期同一区域新建项目—新世界清水平均销售价格为９5０0元/㎡,扣除项目品质差异，平均销售价格为9000元/㎡。权利情况修正系数为:

７800÷9０0０×1００%=86．7％

综合以上三个实例,考虑估价对象改造后实际使用率有较大降低的情况，确定项目修正系数为85%。因此,经权利状况修正后估价对象现状下的正常价格为:

3０967．９５万元×85％＝２6322.７6万元

【纠错】应说明三个可比实例与估价对象一样为商住混用。

５.开发完成后价值估算

对于开发完成后价值的折现率，估价中考虑开发过程利润率与银行贷款利率因素，确定该项目折现率为18%。估价对象进行装修改造的工期预计为1年,假设在装修改造期同时开始销售,预计2年内可销售完毕，假设在销售期内销售均匀实现,则可实现总收入折现到估价时点的价值（v）为:

【纠错】折现率18％取值理由不充分。

（二)估价对象改造续建成本分析测算 1.续建成本包括内容

为使估价对象续建完成后实现分析预测的价值和相应的功能与效用。经分析认为估价对象的续建的主要内容包括：①裙楼1~３层与塔楼ａ座原有外墙装饰装修工程的拆除;②裙楼与a座塔楼室内原装修的拆除；③裙楼与a座塔楼室内原安装房屋设备管线的拆除；//④裙楼外墙面的重新装修；⑤裙楼室内各层地面、墙面做初装修、砌筑必要的墙体进行适当分隔;⑥裙楼进行房屋设备安装并在各层做吊项;⑦ａ座塔楼外墙装修;⑧ａ座塔楼室内各房屋精装修与设备安装等。

２.续建费用测算的假定

（1)估价对象原装修工程内容全部拆除.

(2）为保证估价对象续建完成后使用,地下一层应通过施工保证裙楼与塔楼a座停车与房屋设备运行的需要。

(3）估价对象裙楼用途为商业,塔楼ａ座11层至２8层为小户型公寓。

3．裙楼１~３层续建工程主要内容与费用

(1)裙楼外墙面按以下条件考虑:配合房屋结构，在原窗洞口重新安装落地式固定外窗、双层中空玻璃塑钢窗，在ａ座原门口安装转门或平开门,首层其余墙面为干挂大理石。重新修整a座的雨篷。保留一层室内已铺大理石地面、柱面,

对楼梯间墙面进行必要的修补,安装通往二楼的白钢栏杠;在大厅中部楼梯处,重新修筑楼梯或扶梯.首层未进行理石装修墙面按抹水泥砂浆刮大白考虑。

(2）室外台阶、平台、挡墙等，铺贴花岗岩或大理石。

(3)首层及二、三层大厅顶棚、工作间、卫生间等，统一采用相应材质和规格材料全部做出吊顶.

（4)二、三层室内墙、柱面仅做初装修。

（5)二、三层地内地面:为水泥砂浆找平层或细石混凝土找平层。 (６)垂直运输：除塔楼a座３台高层电梯外，其余塔楼暂不考虑。 (7)各类房屋设备：如给水、排水、强弱电、消防、通信、空调、交通、安全监控等工程，因原安装管道已较多拆除或损坏，需重新安装,统一施工。

（8)为满足各层业态分布与安排,对裙楼各层进行必要的竖向分隔。 经分析,按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况,裙楼部分平均每平方米的工程造价为1６１7元。因此,裙房部分改造续建工程费用为:

１6１7元／㎡×6685．37㎡＝２６98.02万元

4．塔楼ａ座１ｌ~28层续建工程内容与费用

(1)a座塔楼外墙面刷较高档涂料,安装平开断桥铝中空玻璃窗.

(2)客厅、卧室:地面铺复合地板，墙面刮大白刷乳胶漆,适当部位做吊顶，安装窗帘盒,配备有线电视、电话、宽带线路与插座,安装必要的开关、插座与灯具等.

（3)厨房:地面中档防滑地砖,墙面贴瓷砖，做吊顶。配备整套橱柜,如灶台、油烟机、洗菜盆、水龙头、各类碗柜,安装必要的开关、插座、灯具.

（４）卫生间:地面中档防滑地砖，墙面贴瓷砖，做吊顶。卫生洁具配备齐全,如坐便、洗手盆、淋浴器、热水器、毛巾架、换气扇,安装必要的开关、插座与灯具等。

(5）安装进户防盗门,安装对讲机,户内房间门坚固、美观。

经分析,按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况，塔楼a座1l～28层住宅室内装修工程平均每平方米造价为1000元。因此，a座１1~28层住宅续建工程室内装修工程费用为:

1００0元/㎡×１6５27.96㎡=l652.80万元

5．ａ座１1～28层续建工程其他工程费用

为保证塔楼a座11~28层住宅续建后的正常使用，还应进行下列续建工程。 (1）客梯３部:为满足续建后使用要求，a座客梯应为中速梯、载重量l000kg，国内品牌产品。经调查,一部２8层梯包括安装费为５0万元，3部电梯共计150万元。

(2)外装修工程费用:为保证外墙面装修质量,外装修工程内容主要为: 原外墙瓷砖铲除运输费，包括脚手架费、安拆费，经测算折合建筑面积为12．50元/㎡.

重抹水泥砂浆找平和抹防水砂浆费用.为保证后刷高档防水装饰涂料质量,续建工程在外墙面需重抹水泥砂浆找平和抹防水砂浆。经测算折合建筑面积为10.４２元/㎡。

刷高档防水涂料。经测算折合建筑面积为3.２7元/㎡。

塔楼ａ座整体外墙装饰装修费用为:

（12.５+1０．42+３.27)元/㎡×22９55．50㎡＝60.12万元

外窗费用：按目前开发建造住宅外窗施工情况，估价对象a座外墙应安装断桥铝中空玻璃窗,经测算折合建筑面积外窗每平方米工程费用为66．94元。塔楼ａ座11～28层外窗更换费用为:

66.94元/㎡×1652７．9６㎡＝110．６4万元

则塔楼a座外装修工程费用合计为： 60.12万元＋１1０．万元=1７0．７6万元

（3)塔楼a座１l～2８层土建改造费用。结合实地查勘,为适应小户型需要，续建中应将原平面进行适当的户型改造,即墙体改造，对某些部位重新确定套型，增加卫生间、厨房,增加不同类型的门框等。经测算每平方米改造费用为6０元。则a座土建改造费用为：

60元/㎡×1６５２7．96㎡＝99.17万元

（4)塔楼a座1l~2８层室内房屋设备安装费用。经实地查勘,a座安装室内房屋设备如给排水、采暖、消防、煤气管道系统、敷设电气线路等,需要全面安装。经测算室内房屋设备工程单方造价为176．0６元／㎡.则ａ座室内房屋设备安装费用为:

176.0６元/㎡×16527.96㎡=29０．99万元

（5）裙房顶部及檐口部位、塔楼a座顶部及檐口部位改造工程费用。经实地查勘,裙房顶部杂草植物丛生，防水层已发生个别破损和渗漏。估价中按清除屋顶杂草，拆除原防水层,重新进行修正檐口部位考虑.经测算,裙楼顶部面积为3450㎡,ａ座塔楼顶部为918㎡，两个部位拆除费用分别为1５元/㎡、25元/㎡,防水层费用分别为８0元/㎡和１00元/㎡,则工程费用为4４．2５万元。

塔楼a座1l～28层续建工程其他工程费用合计=755.1７万元。

6.地下室改造其他费用

为保证裙房１~3层和塔楼a座１1~2８层投入后的正常使用,续建工程中应对地下室进行一定程度的改造,用作停车场、设备用房。考虑塔楼b座写字楼的需要,估价中只考虑将地下一层进行改造,建筑面积为40６3.38㎡，地下室每平方米改造费用为１00元考虑,则地下一层改造工程费用为:

１00元/㎡×4063.3８㎡＝40．6３万元

7．室外配套工程费用

室外配套工程费用是指在估价对象室内外改造完成后与市政设施、地下电缆、通信、给排水、燃气、供热工程等连接的室外管道、管线费用。估价中确定每平方米该费用为1０0元/㎡，则估价对象室外配套工程费用为:

１０0元/㎡×３3213．33㎡＝332．13万元

8.专业费用

根据估价对象续建工程内容、建设工期、建筑形态复杂程度等原因,取续建工程的专业费用率为5％,则该项费用计为:

５４7８.75×５%=273.94（万元)

9．基础设施配套费 （1)市政基础设施配套费

根据委托人提供的资料，原建设单位在建设过程中尚未缴纳市政基础设施配套费，根据《××市城市基础设施配套费征收办法》规定,估价对象须补交的市政基础设施配套费为：

200元/㎡×3３2１3.33㎡＝6６4.27万元

(2)新建住宅供电工程费

住宅部分的新建住宅供电工程费按照××省物价局《关于新建住宅供电工程配套费收费标准的有关规定》,计算为：

９0元/㎡×１65２7．96㎡=１４８．７5万元

（３）裙房部分变配电工程费

裙房部分的变配电工程费用按照在实际开发中一般工程分析确定。裙房工程参照××市××商城实际结算的变配电工程费用标准估算为216万元。

（4）基础设施配套费用

上述各项费用合计=50２９.0２万元 10．其他行政事业性费用

根据国家、××省、××市有关规定，估价对象在建设中还需要发生白蚁防治、新型墙体材料费、砂石费、河道维护费、工程质量监督费等行政事业性收费。经测算，总额为31７.６2万元。

11.续建改造成本

上述各项成本合计＝70９9．3３万元

根据估价对象的规模以及建设内容,正常改造建设周期为1年,假设改造投资在建设期内均匀投入,则续建改造成本折现到估价时点的价值为:

（三）管理费用

管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用,包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等.估价中管理费用按社会一般水平计算,取续建改造成本的3%,则该项费用计为:

653５．46万元×3%＝１96.０6万元

(四)销售费用

销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用,包括广告宣传费、销售代理费等.估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的2％，则该项费用计为:

2230７．42万元×2%＝4４６.15万元

【纠错】销售费用折现不对。

（五)销售税金

销售税费是指销售改造完成的估价对象时，应由开发商缴纳的税费，包括营业税金及附加、印花税、交易手续费等．营业税金及附加为售价的５．５%，卖方需缴纳的交易手续费非住宅为销售价格的0．２5％,住宅为3元／㎡。则该销售税金为：

223０7.42万元×5．５%+3元／㎡×16５27.96/㎡+

。

【纠错】非住宅部分(即裙楼）交易手续费的计算有误,应以讲义变大字体为准

（六）买方购买待改造房地产税费

根据估价对象实际情况，买方取得该房地产的总费用(包括契税等)约占购买价格的8%,因而,该项费用为0．08v。

八、估价结果确定

根据前面各项分析估算，待改造的估价对象总价值为:

v=２2307．42-653５.46－196．06－446．１5-１253．1１-0．0８v

＝13876．－0．08v v＝12848．74(万元）

估价师对上述计算过程进行全面复核的基础上，结合估价经验,最终确定估价结论为１28５０万元，即人民币(大写)壹亿贰仟捌佰伍拾万元，单价为：12850万元÷３3２13.33㎡＝38６9元/㎡ 【纠错】缺附件。