青岛中能文化旅游投资有限公司、马世臣商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

青岛中能文化旅游投资有限公司、马世臣商品房预售合同纠

纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷

【审理】山东省青岛市中级人民 【审理】山东省青岛市中级人民 【审结日期】2021.09.03

【案件字号】(2021)鲁02民终10130号 【审理程序】二审

【审理法官】陈明明马喆齐新 【文书类型】判决书

【当事人】青岛中能文化旅游投资有限公司;马世臣 【当事人】青岛中能文化旅游投资有限公司马世臣 【当事人-个人】马世臣

【当事人-公司】青岛中能文化旅游投资有限公司

【代理律师/律所】王兰旭山东众成清泰(青岛)律师事务所;刘璇山东众成清泰(青岛)律师事务所;文尧山东青凯律师事务所;李艳辉山东青凯律师事务所

【代理律师/律所】王兰旭山东众成清泰(青岛)律师事务所刘璇山东众成清泰(青岛)律师事务所文尧山东青凯律师事务所李艳辉山东青凯律师事务所 【代理律师】王兰旭刘璇文尧李艳辉

1 / 16

【代理律所】山东众成清泰(青岛)律师事务所山东青凯律师事务所 【级别】中级人民 【终审结果】二审维持原判

【原告】青岛中能文化旅游投资有限公司 【被告】马世臣

【本院观点】马世臣与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的涉案房屋商品房预售合同中主要对涉案商品房相关事项进行了约定，未对涉案阁楼的面积、设施、能否办理权属证书、面积差价如何处理等作出明确约定，双方合同附件中只是约定阁楼层楼梯由业主自理，双方约定的涉案房屋价格较其他楼房的房屋价格偏高，而双方签订该合同时相关部门对涉案房屋及阁楼的性质、层高、户型、主体结构、大致面积、室内设施、能否等基本情况已经予以规划审批，中能公司作为开发商当时对涉案阁楼的性质、结构、大致面积等基本情况应当是明知的，中。

【权责关键词】显失公平代理不当得利实际履行违约金过错合同约定基本原则第三人证据不足诉讼请求反诉开庭审理维持原判发回重审执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【更新时间】2021-10-23 09:35:29

青岛中能文化旅游投资有限公司、马世臣商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民

民事判决书

2 / 16

(2021)鲁02民终10130号

当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛中能文化旅游投资有限公司。 法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王兰旭，山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璇，山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：马世臣。

委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳辉，山东青凯律师事务所律师。

审理经过 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司(以下简称中能公司)因与被上诉人马世臣商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民(2020)鲁0214民初16650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中能公司的委托诉讼代理人王兰旭、刘璇，被上诉人马世臣的委托诉讼代理人李艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回马世臣的诉讼请求或发回重审；2.撤销一审判决第二项，依法改判马世臣支付中能公司涉案房屋实测面积超过预测面积部分的房价款252,452.47元及逾期付款违约金(自2020年12月1日起算，按照未付款的日万分之一计算至实际给付之日止)或发回重审；3.撤销一审判决第四项，依法改判马世臣支付中能公司逾期贷款违约金54,390元及多付违约金11,451元或发回重审；4.一、二审诉讼费用由马世臣负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。一、一审认为马世臣支付的购房款包含阁楼的价款，阁楼系赠送，并认为马世臣仅需补缴3%面积差价，属认定事实错误、适用法律错误，违背民法的公平原则，且裁判逻辑自相矛盾，请求改判支持中能公司的反诉请求。(一)一审认为马世臣支付的购房款包含阁楼的价款，阁楼系赠送，认定事实明

3 / 16

显错误。1.一审认定阁楼和平层的价值不可分割共同构成购房款，阁楼没有单独的定

价，一审认为阁楼有价款，需要进行“其他约定”，否则包含在购房款里予以赠送，属事实认定错误。一审错误地将顶楼的阁楼和平层割裂开来，实际阁楼和平层均是顶楼的一部分，二者物理上不可分，价值也不可分。中能公司销售并计入购房款的是顶楼全部计入产权证面积的部分，不会区分平层还是阁楼，更无需对阁楼单独进行“其他约定”，这也是商品房销售的惯例。客观来说，平层和阁楼计入产权面积部分的价值共同构成了顶层楼房的价格，而并非一审认定的平层计算购房款，整个阁楼包含其中予以赠送，一审认为阁楼需要进行“其他约定”定价，否则应视为阁楼包含于购房款予以赠送是错误的，不仅与中能公司与马世臣签署的《青岛市商品房预售合同》(以下称预售合同)约定相矛盾，且违背基本的常理和房产销售惯例。2.一审认定阁楼系赠送，与预售合同约定不符，且证据不足，属事实认定错误。(1)预售合同并没有约定赠送阁楼，而且如前所述阁楼与平层是整体不可分，故不会对阁楼进行特别约定。同时预售合同第五条明确约定房屋面积应以实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。从预售合同全文看，中能公司并无将实测增加面积的部分赠送马世臣的任何意思表示，双方亦未达成任何就实测增加面积不予计算房款的合意，一审认定赠送，与预售合同约定不符。(2)一审以不同时期销售的楼下两户的销售价格做对比推定顶层存在明显溢价，并据此认定阁楼全部赠送，证据不足，认定事实错误。首先，涉案小区房产销售为一房一价，且因国内房价一直在疯涨，不同的销售时间销售单价当然也不一致，因此没有可比性，没有参考价值，并不能证明存在溢价，而且样本量太少，也无法得出正确的结论。其次，因阁楼的面积与平层的面积基本一致，在计入产权证面积之外尚有数十平方米不计入产权证面积的部分不计入购房款，对于该部分因具有实用扩展功能，当然会给该房产带来溢价，并不能因为溢价就主观认为系因赠送了全部阁楼。因此，即使如一审认定的顶

4 / 16

层相比楼下存在300元左右的溢价，那也只可能是不计入产权面积部分没有计入购房款

而形成的溢价，不可能是整个阁楼赠送形成的溢价。如果整个阁楼赠送，则溢价部分将是一审认定的溢价十倍，完全背离了基本的常理，因此一审认定该事实必然是错误的。不符合常理和市场经济规律。(3)一审根据预售合同附件三：该房屋建筑结构、装修及设备标准显示“阁楼层楼梯由业主自理”，认定阁楼为赠送，属于认定事实错误。关于附件三显示“阁楼层楼梯由业主自理”是涉案英格堡家园小区所有预售合同的统一模板，并非只有购买顶层业主的预售合同才有此约定，二者之间没有任何因果关系。因此，一审依据所有合同都使用的模板条款，主观推定阁楼赠送的结论，必然是错误的。(4)一审认定中能公司销售时宣传“顶层赠送阁楼形成小复式”并据此认定阁楼系赠送，证据不足，认定事实错误。首先，马世臣提供的宣传图册与预售合同的约定不符，且无法证实证据的来源，并不能证明是中能公司销售时所使用。其次，双方在预售合同补充条款第“甲方严格按照国家规定即经批准的图纸进行商品房建设，甲方所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料均不作为合同附件，也不作为甲方向乙方交付的商品房现状的依据。甲方所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料中有关该商品房的内容与合同约定及现状不一致者，以合同以及房屋现状为准。任何其他口头承诺或答复，除有相应的书面确认外，其他均不视为甲、乙双方的合同约定”之规定，房屋在销售过程中出现的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料与合同约定及现状不一致者，以合同以及房屋现状为准，一审认定赠送没有依据。(5)一审认定双方签订预售合同时中能公司并未取得阁楼预售权，并据此认定赠送阁楼符合通常的交易习惯是错误的。如前所述，阁楼和平层均是顶楼的一部分，二者物理上不可分，价值也不可分。中能公司销售并计入购房款的是顶楼全部计入产权证面积的部分，不会区分平层还是阁楼。中能公司并没有单独销售阁楼，当然无需单独办理阁楼的预售许可，一审根据一个错误的前提推定赠

5 / 16

送阁楼，必将得出错误的结论。(6)一审认定赠送计入产权面积的部分，与常理和房

屋买卖的惯例不符。首先，根据商品房买卖合同的惯例和共识，记入产权证的面积理应交纳房款，不计入产权面积的空间无需缴纳购房款，这是双方合理预期的问题(即业主在购买顶楼期望获得的是阁楼的扩展性和实用功能，而不可能是免费获得30m2的产权面积)，并没有法律规定必须予以明示。所以本案争议的并不是“赠送不赠送阁楼”的问题，而是“实测面积增加记入产权面积的部分是否应支付房款”的问题，顶楼实际面积中不计入产权证面积的部分赠送与补交实测与暂测面积差的房价款并不是矛盾对立的。一审不顾预售合同约定、房屋销售惯例和常识，不顾中能公司投入的巨额成本，判决业主无偿取得30m2计入产权证面积是错误的。(二)双方已在预售合同就面积差作出明确约定的情况下，一审适用《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，属于适用法律错误。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的全文为：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该司法解释条文明确了适用的前提是“合同没有约定或约定不明确的情况”，而本案预售合同第五条已经明确约定，“暂测面积与实测面积不一致时按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”，该约定没有违反法律法规的

6 / 16

强制性规定，更没有侵害国家、集体和第三人的利益，是双方的真实意思表示，是合法

有效的，应当严格遵守并履行。马世臣据实补交实测面积比暂测面积增加的面积房价款符合双方签署预售合同当时的合意和预期，应予支持。因此，本案并没有商品房买卖合同司法解释第十四条适用空间，一审以该条司法解释排除双方的明确约定，没有依据，适用法律错误。(三)一审认定事实错误，导致违反民法的公平基本原则，应予纠正。对于马世臣而言，涉案房屋即将以实测面积办理房屋产权证，阁楼价值已超过40余万元，也就是说顶楼的马世臣花费与楼下价格相当的房款，房屋价值却额外获得了超过40余万元的收益。中能公司按照合同约定要求马世臣补缴部分的面积差价，合情合理。马世臣既想获得巨大收益，又不想做出任何付出，有失公允。而对于中能公司而言，因为顶楼房产面积增加，中能公司为此需要多补缴一部分土地出让金、配套费和税费等合让已超过10万元。同时，因为整栋楼的使用面积增加，公摊面积也将相应减少，中能公司还需要向本楼马世臣之外的其他业主退一部分面积差价，又将增加一部分损失。按照一审裁判结果，马世臣仅支付两万余元，即将获得数十万元的收益，而中能公司不仅没有任何收益，还要付出十万余元的成本，于中能公司而言才是显失公平明显违背民法的公平基本原则，应予纠正。(四)一审一方面认定阁楼系赠送，另一方面又认为双方没有在预售合同进行明确约定而适用商品房买卖司法解释作出裁判，前后自相矛盾，裁判逻辑明显错误。按照正常的裁判逻辑、常理以及预售合同的约定，如果一审认定中能公司确实将阁楼赠送给马世臣，那么马世臣则无需再补缴面积差价，如果一审认为马世臣需要补缴面积差价，那应该严格按照预售合同第五条的约定，根据实测面积的增加多退少补房价款，无论如何也无法得出阁楼赠送，面积差同时补缴的结论。这一点与前述一审错误适用商品房买卖司法解释第十四条相互印证，足以说明一审就补缴面积差价问题作出了错误的判决结果。二、马世臣尚未支付逾期付款违约金54,390元，尚未结清应付中能公司的款项，无权要求中能公司协助，一审

7 / 16

判决中能公司协助是错误的。依据双方签订的《商品房预售合同》附件一的约定，

马世臣应在支付首付款后，银行贷款支付逾期1110天，依据双方签订的《商品房预售合同》第七条约定，马世臣应向中能公司支付逾期付款违约金共计54,390元。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第9款约定“因国家商业贷款或公积金贷款变化而导致乙方的贷款无法正常办理的，该风险由乙方自行承担。甲方仅在上述业务办理过程中对乙方提供辅助，乙方不得因变更或贷款部门办理进度原因而追究甲方的任何责任，也不得因此影响购房款的及时支付。”[对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助。]之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由马世臣提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为原因或银行办理进度原因，马世臣也不得因此影响房款及时支付。因此马世臣应该向中能公司支付逾期贷款违约金，在马世臣未足额支付逾期贷款违约金之前，其无权要求中能公司办理产权登记。三、马世臣尚未返还中能公司多付的逾期交房违约金11,451元，尚未结清应付中能公司的款项，无权要求中能公司协助，一审判决中能公司协助是错误的。根据《商品房预售合同》补充条款第三条5约定：“如乙方未按约定时间付清房款或者贷款未达到甲方账户，或者乙方未及时结清缴纳契税等相关费用，则交付及时间顺延相同的时间。”之约定，因马世臣逾期付款，中能公司交房时间也应相应顺延，中能公司向马世臣实际多支付了逾期交房违约金11,451元，马世臣应全额返还。一审认为中能公司的支付视为对合同的重新约定或者补充，缺少法律依据。马世臣的行为已经构成不当得利，应该返还，在返还之前无权要求中能公司协助其办理产权证。四、马世臣在庭审和代理词中发表不当言论，对施加法律和司法程序之外的影响，如果支持马世臣的主张才会动摇法治和契约精神的根本。中能公司自始至终严格按照合同约定履行义务，补交面积差的房款是双方在预售合同中明文约定的，也是符合常识和双方预期的，更是符合法律规定的。马世臣自诩为弱势群体或者上升为群体事件就可以随意撕毁契约，随意让中能公司利益受损，进

8 / 16

而空手坐收数十万元的收益，是对法治进程及诚信原则、公平原则的破坏。五、补充意

见：(一)根据双方所签订的《商品房预售合同》，双方明确约定的是房屋的预测面积和单价，并未约定房屋面积单价系包含阁楼部分的价款。一审认定房屋总价款包含阁楼价款没有合同依据和事实根据。(二)一审确认涉案房屋阁楼并非赠送，应根据双方签订的《商品房预售合同》第五条的约定以测绘机构实测面积为准，房款多退少补。根据双方签订的《商品房预售合同》第五条的约定“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第一项约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补“。一审如认为涉案房屋阁楼并非赠送，则应按照上述合同条款的约定，按照实际测绘面积与合同约定面积的差额进行计算。根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不同，合同有约定的，按照约定处理。只有在没有约定或约定不明确的，方可按照误差比例原则处理。双方就房屋面积的处理已经做出明确约定：“按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”，本案不存在面积约定不明的问题，一审主观臆断按照合同面积的3%补交阁楼部分的房款，没有任何依据，属于适用法律错误，应予纠正。原司法解释第十四条的规定在2020年12月23日最高人民重新修订的房屋买卖司法解释中已经删除，一审在该司法解释删除后仍然作为判决依据适用法律错误。(三)涉案房屋阁楼部分的房屋价款，即便认定双方并未约定按照合同单价和实测面积计算，马世臣取得阁楼部分的物权，也应根据交易惯例以市场价格标准由马世臣补交房款数额。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：价款或报酬约定不明确的，

9 / 16

按照合同订立时履行地的市场价格履行；依法应当执行定价或指导价的，按照

规定执行。如果认定《商品房预售合同》签订时，双方未考虑阁楼部分可依据实测面积办理房产证，而对阁楼部分面积的价款问题未做约定，根据上述规则，本案也应由双方根据公平原则协商确定阁楼部分面积的价款。在协商不成的情况下，应对订立合同时涉案房屋阁楼部分的市场价格进行评估，合理确定补交房款的数额。当庭提交十六案实测面积与预测面积超出的阁楼部分价款的司法鉴定申请，恳请根据合同法的规定以及本案的事实公平处理中能公司与马世臣之间的房屋价款问题。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求改判支持中能公司的上诉请求。

二审被上诉人辩称 马世臣辩称，一、马世臣虽认为其不应补交任何款项，但既然一审已经作出判决，马世臣也尊重并认可一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。二、一审判决关于阁楼系赠送的结论，认定事实清楚，适用法律正确，关于该问题马世臣在提交给一审的代理词以及一审庭审意见中有详细论述，在此不做赘述。三、中能公司在上诉状第5页中称“其因阁楼问题需要多补交一部分土地出让金、配套费、税费等，同时中能公司还需向其他业主退一部分面积差价”，中能公司的该项理由，完全是毫无根据的谬论。中能公司声称其会多支出上述费用，但是一方面其自始至终无法提供部门责令其交纳上述费用的文件、通知、或其他资料，另一方面其自始至终也没有提供其已经交纳了上述费用的交费凭证，更没有提供其已经向部分业主退还面积差价的费用凭证。因此中能公司的该项理由完全是毫无根据，凭空捏造的。四、中能公司要求马世臣在时隔多年之后补交巨额房款的行为，既没有任何的依据，也明显违反诚实信用的原则，不应支持。五、中能公司称马世臣发表的上述言论危言耸听，裹挟，与事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

原告诉称 马世臣向一审提出诉讼请求：1、中能公司协助马世臣办理位于青

10 / 16

岛市城阳区(英格堡家园)2号楼2单元502户房屋所有权登记手续；2、中能公司支付马

世臣逾期办理产权证书的违约金(以714093元为本金，自起诉之日起至实际之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3、诉讼费由中能公司承担。 中能公司向一审提出反诉请求：1、马世臣支付中能公司涉案房屋差价252,452.47元及逾期付款违约金(自2020年12月1日起，按照未付款的日万分之一计算至实际给付之日止)；2、马世臣支付中能公司逾期贷款违约金54,390元；3、马世臣支付中能公司多付违约金11,451元；4、反诉全部费用由马世臣承担。 一审查明 一审认定事实：

一、马世臣、中能公司于2014年7月18日签订《商品房预售合同》，马世臣为乙方(买方)，中能公司为甲方(卖方)。合同约定：马世臣购买中能公司开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)2号楼2单元502户房屋一处，该商品房约定建筑面积为93.09平方米，单价为每平方米7671元(不包含房屋全装修价格)，总价款为714093元。约定的付款方式为住房公积金贷款，首付款为224093元，于2014年7月19日前存入本合同指定账户。贷款490000元，乙方应于2014年7月26日前，将办理贷款所需文件提交公积金管理中心，放贷机构于2014年8月2日前将贷款存入本合同指定的账户。2016年12月23日，双方确认由公积金贷款转为银行按揭贷款。甲方定于2015年11月30日前将房屋交给乙方。后马世臣将首付款支付给中能公司。2017年1月16日，马世臣从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款490000元，8月16日支付给中能公司，中能公司也为马世臣出具了购房款收据。中能公司已将涉案商品房交付马世臣居住至今。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得

11 / 16

《房屋权属证明》，现在涉案房屋已经具备办理产权证明的条件。

二、涉案房屋为多层洋房顶层带阁楼，中能公司在销售中有“顶层赠送阁楼形成小复式”的宣传，现已交付马世臣使用至今。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，载明涉案房屋面积为126平方米，并于2020年8月23日通过顺丰快递向马世臣邮寄《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明从2020年8月21日起采取集中预约受理方式办理，通知其2020年11月21日前来办理房屋产权手续，同时要求马世臣补面积差额252,452元、退还中能公司超付违约金11,451元、需支付逾期违约金54,390元。

一审认为 一审认为，一、马世臣、中能公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。马世臣按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司也已向马世臣交付了房屋，马世臣居住至今。根据双方的约定，中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房屋也已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向马世臣发过通知，要求马世臣办理涉案房屋的相关产权手续，且根据双方的约定，中能公司协助办理房产证的最晚时间为2020年8月份，故马世臣要求中能公司协助马世臣办理涉案房屋的产权手续等，理由正当，一审予以支持。中能公司称马世臣未按照合同约定的账户支付涉案房屋的全部首付款，马世臣提供的中能公司已经出具的可以证明马世臣已经支付购房款，对于马世臣支付的首付款是否是合同约定的账户，对本案无实际影响。中能公司以合同指定的账户未收到首

12 / 16

付款的抗辩不能成立。中能公司主张因马世臣逾期付款，中能公司办理涉案房屋产权证

明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，马世臣向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由马世臣所能控制，故中能公司要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，一审不予采纳。 马世臣主张涉案阁楼为赠送包含在合同约定的房价款内，对此其提交了预售合同、宣传图册及涉案房屋楼下两户预售合同，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件三：该房屋建筑结构、装修及设备标准显示“阁楼层楼梯由业主自理”，因此双方对马世臣购买的房屋包含阁楼是明知的；根据涉案房屋楼下两户的预售合同可以看出，涉案房屋与楼下两户面积相同，但每平方米单价高于楼下的价格，中能公司主张涉案房屋单价高，系因出售时青岛市房价上涨，但其未提交证据予以证明，故对该意见一审不予采纳，一审认为，涉案楼房为5层洋房，从通常房产市场交易习惯来看，顶层单价不应高于次顶层，现涉案房屋作为顶层相较于楼下房屋存在明显的溢价；结合中能公司在销售时宣传“顶层赠送阁楼形成小复式”，应认定中能公司出卖给马世臣的涉案房屋包含阁楼，双方约定的总房价款亦应包含阁楼价款；同时，双方在签订《青岛市商品房预售合同》时，中能公司并未取得该阁楼的预售权，因此赠送阁楼符合通常的交易习惯；中能公司作为涉案商品房开发商及格式合同的提供者，其未提交证据证明双方对阁楼进行过其他约定，现仅以预售面积与登记面积不符要求马世臣补齐差价，显失公平，一审不予支持。但根据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释规定，合同约定的面积与实际面积误差在3%以内(含3%)部分房价款由买受人按照约定的价格补足，误差超出3%的部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人，故中能公司反诉要求马世臣补足含3%以内的房价款，理由正当，一审予以支持，中能公司主张超过3%的部分，应自行承担，其主张马世臣承担的理由不当，一审不予支持。因该部分差价款系后期实际履行过程中产生，且双方未对该差价款的支付时间做

13 / 16

出明确约定，亦未对该部分款项逾期支付的违约责任做出约定，故对中能公司要求马世

臣支付房屋差价款的违约金，无事实及法律依据，对此一审不予支持。中能公司未提交证据证明马世臣存在拖延办理贷款的情形，且贷款须经银行审批，何时能够发放并非马世臣主观意志所能影响，将逾期责任归责于马世臣，明显不合常理，显失公平，故对中能公司主张的马世臣承担逾期付款违约金，一审不予支持。中能公司要求马世臣返还超付的违约金，应视为双方对合同的重新约定或者补充，中能公司称系工作人员失误造成的，理由不当，证据不足，一审不予采信，对中能公司的该反诉请求，一审不予支持。关于马世臣主张的中能公司逾期违约金，一审认为，中能公司取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，要求办理相关产权手续，因双方均未提供导致未签订房屋交接书的原因的证据，且也未约定未办理房屋交接书应承担的违约责任，故马世臣要求中能公司支付逾期办理房屋产权手续的违约金，理由不当，一审不予支持。

一审判决：一、中能公司于判决生效后十五日内为马世臣办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)2号楼2单元502户房屋的不动产权证等相关过户登记手续；二、马世臣于判决生效之日起十五日内向中能公司补足青岛市城阳区(英格堡家园)2号楼2单元502户房屋价款21422.8元(93.09平方米×3%×7671元)；三、驳回马世臣的其他诉讼请求；四、驳回中能公司的其他反诉请求。

二审中，中能公司向本院提交司法鉴定申请书，申请委托鉴定机构对涉案房屋在合同订立时按照房屋实测面积及阁楼部分的正常市场价格进行评估。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。

本院认为 本院认为，马世臣与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能

14 / 16

公司应当协助马世臣办理涉案房屋的产权登记手续。综合双方当事人的诉辩主张，本案

争议的焦点问题是：1.涉案阁楼面积的差价款应如何处理；2.马世臣应否支付中能公司逾期付款违约金；3.马世臣应否返还中能公司逾期交房违约金。

关于第一个焦点问题。本院认为，双方签订的涉案房屋商品房预售合同中主要对涉案商品房相关事项进行了约定，未对涉案阁楼的面积、设施、能否办理权属证书、面积差价如何处理等作出明确约定，双方合同附件中只是约定阁楼层楼梯由业主自理，双方约定的涉案房屋价格较其他楼房的房屋价格偏高，而双方签订该合同时相关部门对涉案房屋及阁楼的性质、层高、户型、主体结构、大致面积、室内设施、能否等基本情况已经予以规划审批，中能公司作为开发商当时对涉案阁楼的性质、结构、大致面积等基本情况应当是明知的，中能公司未提交证据证明在此之后相关部门变更了相关规划，其亦无证据证明其因相关部门变更规划其缴纳了土地出让金等相关税费，应当认定双方约定的涉案房屋购房款已然考虑了涉案阁楼的因素。故，本院对中能公司二审中提交的司法鉴定申请不予准许。一审综合双方合同约定及本案实际案情，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定认定马世臣应支付中能公司涉案房屋总价款3%的面积差价款，并无不当，本院予以确认。中能公司主张涉案阁楼面积计入产权面积应当单独计价、马世臣已付购房款中不包含阁楼价格，依据不足，本院不予支持。因双方纠纷发生在2021年1月1日之前，一审适用之前的最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定审理本案，适用法律正确，中能公司主张一审判决适用法律错误，依据不足，本院不予采纳。

关于第二个焦点问题。本院认为，马世臣购买涉案房屋需要办理贷款的银行系由中能公司确定，中能公司无有效证据证明马世臣未按照贷款银行的要求提供贷款所需材料，现有证据不足以证明马世臣在办理贷款过程中存在过错，何时放款由贷款银行决定，并非申请贷款人马世臣所能决定，中能公司要求马世臣承担逾期付款违约金，缺乏

15 / 16

合法依据，本院不予支持。

关于第三个焦点问题。本院认为，中能公司自愿向马世臣支付逾期交房违约金，视为双方以各自实际行为对逾期交房问题达成的最终合意，且已实际履行完毕，中能公司现要求马世臣返还逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3087元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 落款

审 判 长 陈明明 审 判 员 马 喆 审 判 员 齐 新 二〇二一年九月三日

法官助理 于遨洋 书 记 员 贾 立 书 记 员 于国英

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

16 / 16