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华厦物业社区服务超市运营实施方案
华厦物业公司自组建以来，始终围绕着物业管理行业当中的主线业务开展工作，多年来已经取得了良好的社会口碑，并树立了物业管理行业当中的优势品牌，目前，我公司为天津市物业管理十强企业。所管辖的项目，分布市内五个区域，近百万平米。
结合我公司进一步拓展经营领域，不断丰富并完善物业管理行业服务内容的方针策略，组建多元化的经营体系，运用全新经营理念，充分挖掘物业管理行业的资源及信息优势，开拓新的经济增长点，推动企业发展的需要。建立网络化社区服务超市的工作势在必行，因此，我们通过充分的市场调研，初步拟订社区服务超市运营方案： 一、 市场分析 1、项目自身市场
社区服务超市的经营根本是立足于社区，服务于居民。具统计，我公司目前管理的安华里、日华里、富裕广场、芳水园、富邦花园、康华里、福东北里等项目共计8804户，约为212人，从而形成了社区服务超市得天独厚的消费群体和庞大的信息资源。这一资源优势为我们的市场拓展奠定了坚实的基础。 2、区域市场
由于我公司项目坐落分布区域覆盖面广并多为居住区，所以这一优势进一步强化了社区服务超市业务开展的先决条件，例如华苑区域：该地区人口居住密度相对较高，服务需求量很大，从这一区域的人文素质，经济实力、消费水平等方面看，很容易培养并行成长期的、固有的消费人群，为社区服务超市稳定发展创
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造了有利条件。 3、企业品牌市场
社区连锁超市充分利用华厦物业的品牌效应，面向社会营业，通过各社区的信息释放，适当的宣传造势，扩大巩固社会化消费群体。必然形成又一特定市场。
二、SOTW分析
1、
优势分析：
公司领导以将拓展经营领域列入到重要工作议程； 我公司多年来已经形成良好的市场氛围及信息资源优势； 安华里店运营前期积累了一定的经验； 城市经济的发展培育了新生行业的发展空间；
华厦物业的品牌优势为社区服务超市奠定了坚实基础； 得天独厚的消费群体提供了平稳发展的有利条件；
2、劣势分析
社区超市经营的各专业性服务市场竞争激烈； 目前员工专业水平不高，经验不足； 服务超市作为新兴行业，存在一定的风险； 前期准备工作量比较大，人力资源缺乏； 依托各物业处开展工作配合难度相对较大；
三、完善经营体系
1、
拓展业务范围
社区连锁超市经营范围主要有：
旧房经营：二手房买卖、代办房屋交易手续、信息发布、现金收房、房屋租
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赁、代办按揭及公积金贷款等；
家政保洁服务：家庭清扫，承揽经营性工建清洁养护业务； 代办票务：代办预定机票、火车票、船票等；
旅游咨询：提供旅游咨询，预定旅游线路，办理相关手续； 鲜花预定：提供长期或短期鲜花配送；
搬家服务：负责与搬家公司联系，为业主提供信息服务； 服装干洗：投资干洗设备，面向社区及社会服务；
家庭装修：与规范的家装企业建立长期合作关系，为客户提供装修类服务； 保姆推荐：与劳务市场联系，提供劳务信息业务； 2、
规范操作技能
在社区服务超市开展的业务当中，许多为新创办的服务内容，因此，业务规范的流程要符合行业市场，并了解行业市场的法规及市场流向。必须不断提高员工的专业技术水平，制定科学规范的业务运做流程，来确保各项业务的顺利实施。 3、
完善管理体系
在管理上要建立科学的规章制度，严格执行，充分运用末尾淘汰这一激励机制，把管理渗透到管理层、各店之间、各业务人员之间。形成自上而下的管理氛围，使经营体系员工的工作热情不断提高。在业务开展的同时，建立科学考核体系，奖罚分明。因此，管理制度的渗入必须市细致的，全面的。从而达到实现企业凝聚力，体现团队精神的目的。 4、
拓展市场，加速商业化进程
我们建立的社区服务超市目前针对的多为住宅项目，服务的消费人群也以各个
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小区的居民为主，面对商业经营项目的特殊服务是我们有待开发的市场，社区服务超市在满足并占有住宅项目市场的同时，也要不断向社会化、商业化发展，谋求更为广阔的发展空间，把企业逐步壮大起来。
四、管理办法
1、
经营事业部 公司财务 副经理 管理框架
2、
人员编制
华苑社区超市（安华、日华） 富裕广场（富邦花园） 芳水园 福东北里 康华里 经营事业部： 3人
负责组织协调连锁超市各项业务的衔接及开展，市场调研、信息搜集，制定月计划和考核办法，协助各连锁店办理二手房交易手续及各种行业接洽工作。 服务超市
华苑地区 3人 店长1人 店员2人
富裕广场 2人 店长1人 店员1人 芳水园 2人 店长1人 店员1人
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福东北里 2人 店长1人 店员1人 康华里 2人 店长1人 店员1人 共计：14人
五、费用预算
1、
前期投入费用估算
办公用房3间 装修 办公电话3部 安装费 办公桌椅 费用 工具购置： 电脑3台 宣传费 费用 共计： 2、 人员工资
经营事业部 3人 1000元/月 社区超市
华苑地区 3人 店长1人 800元/月 富裕广场 2人 店长1人 800元/月 芳水园 2人 店长1人 800元/月 福东北里 2人 店长1人 800元/月 康华里 2人 店长1人 800元/月 共计：8800元
3、各店每月固定费用（流动成本）
华苑地区 .
2000元 900元 3000元 10500元 15000元 31400元 工作人员 800元/月 店员2人 600元/月 店员1人 600元/月 店员1人 600元/月 店员1人 600元/月 店员1人 600元/月 富裕广场地区
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人员工资 2000元/月 人员工资 1400元/月 房租 1200元/月 房租 600元/月 电话 300元/月 电话 200元/月 水电费 200元/月 水电费 100元/月 办公易耗品 300元/月 办公易耗品 200元/月 投入滩销 523元/月 税金 200元/月 共计： 4758元
芳水园地区 人员工资 1400元/月 房租 600元/月 电话 200元/月 水电费 100元/月 办公易耗品 100元/月 投入滩销 528元/月
税金 200元/月 共计： 3128元 经营收益估算 4、各店经营计划 华苑店
2004年5月2005年5月计划表
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投入滩销 528元/月 税金 200元/月 共计： 3228元 福东北里地区
人员工资 1400元/月 电话 200元/月 办公易耗品 100元/月 税金 200元/月 共计： 1900元 .
流动成本按4758元计算，营业额提高2000元流动成本按5%递增相反则递减，前期设备投入31400元按12个月分摊，平均528元/月。
月份 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 合计 营业额 2800 3800 4758 7000 7000 6000 4800 5100 4000 4553 6000 6500 7000 69106 流动成本 4520 4758 4758 4996 4996 4758 4758 4758 4758 4758 4758 4758 4996 62330 利润 -1720 -958 0 2004 2004 1242 42 342 -758 -205 1242 1742 2004 6776 比例 -38% -20% 0 40% 40% 26% 1% 7.1% -16% -4.3% 26% 36% 40% 10.8% 其他
富裕广场店
2004年5月2005年5月计划表
流动成本按3228元计算，营业额提高2000元流动成本按5%递增相反则递减，前期设备投入31400元按12个月分摊，平均528元/月。
月份 7 8 9 10 11 12 1 .
营业额 2150 2650 3000 3500 4300 4300 4000 流动成本 3228 3228 3228 3228 3228 3228 3228 利润 -1070 -578 -228 272 1072 1072 772 比例 -33% -18% 7% 8.4% 33% 33% 24% 其他 .
2 3 4 5 6 7 合计 3900 4000 4500 4600 4000 4000 400 3228 3228 3228 3228 3228 3228 38736 672 772 1272 1372 772 772 21% 24% 39% 42.5% 24% 24% 101 26.2%
福东北里店
2004年7月2005年7月计划表
流动成本按2428元计算，营业额提高2000元流动成本按5%递增相反则递减，前期设备投入31400元按12个月分摊，平均528元/月。
月份 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 合计 营业额 1400 1600 1800 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 31800 流动成本 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 2428 29136 利润 -1028 -828 -628 572 572 572 572 572 572 572 572 572 572 26 比例 -42% -34% -25 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 9.1% 其他 芳水园店
2004年7月2005年7月计划表
流动成本按3128元计算，营业额提高2000元流动成本按5%递增相反则递
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减，前期设备投入31400元按12个月分摊，平均528元/月。
月份 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 合计 营业额 2150 2650 3000 3500 4300 4300 4000 3900 3500 3800 4100 4000 4000 47200 流动成本 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 3128 37536 利润 -978 -478 -128 372 1172 1172 872 772 372 672 972 872 872 99 比例 -31% -15% -4% 12% 37% 37% 28% 25% 12% 21.5 31% 28% 28% 25.7% 其他
按一年经营周期计算统计表 ：
项目 华苑店 富裕广场店 芳水园店 福东北里店 合计
营业额 流动成本 69106 400 47200 31800 242806 62330 38736 37536 29136 191150 利润 6776 101 99 26 51656 比例 10.8% 26.2% 25.7% 9.1% 27% 其他 社区连锁超市在物业管理行业刚刚启动。可以说是机遇和挑战并存的市场气氛，只要我们不懈努力、严格把关，就一定能取得丰厚的收获。
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