＿行业探讨Ｉ 现代物业・现代经济 ２０ｌ４年第ｌ３卷第５期 浅析我国房地产价格持续上涨的原因 黄英 （财经大学，乌鲁木齐８３００１２） 摘 要：住房关系着人们的切身利益。是实现社会和谐发展的前提。然而，近十几年来，房价一直持续上涨，成为 各界关注的焦点。本文结合房地产市场的现状，从土地、金融、城镇化角度分析我国房地产市场价格居高不下的原 因。并针对这些问题提出相应的建议措施。 关键谰：房地产；持续上涨；原因；应对措施 中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７１—８０８９（２０１４）０５—００２６—０３ １我国房地产市场现状 谓是稀缺资源。根据我国现行土地产权制度，土地资源归 房地产作为国民经济发展的重要支柱产业，对我国国 国家所有，土地供应市场被地方垄断，垄断加剧了土 民经济的发展起着巨大的带动作用，是我国经济发展过程 地资源的局部稀缺性。可随着经济的发展，人口的增加， 中不可或缺的重要因素。自２００３年以来，我国房地产开启 人们对土地需求却有着无限扩大的趋势，这种资源稀缺性 了高速增长的十年，在此期间国内房价不断攀升，快速变 和需求无限性的矛盾使土地价格飞涨成为自然的结果，地 动的房价逐渐进入人们的视野，成为、房地产商、金 价的上涨进而推动了房价的上涨。其次，自１９９４年实行分 融机构、社会公众不断热议的社会话题。２００８年美国次贷 税制改革以来，地方财政收入占全部财政收入的比重大幅 危机的爆发增强了世界各国对其房地产行业的关注， 降低，地方为获得资金来弥补财政缺口，逐渐开始依 面对国内房价的不断上涨问题，我国为规范市场控制 赖土地财政收入。根据分税种划分，房产税、城镇土地使 房价对房地产业的也不断加强，从２０１０年１月的 用税、土地、国有土地有偿使用收入等税种归地方 “国十一条”、４月的“国十条”、９月的“９．２９新政”、 征收，地方在房地产领域就拥有更多的自主权，为增 ２０１ｉ年ｉ月的“新国”、２０１２年个人住房信息系统的 加此类税收，地方可谓智计百出，使房地产市场不断 构建到２０１３年２月的“国五条”。然而的不断升级并 升温。据中国指数研究院发布的数据显示，２０ｌ３年仅上 未对不断飙升的房价实现有效遏制，房价反而呈现愈打压 海、北京、广州、深圳四个一线城市的卖地总收入就超过 愈上涨的趋势。根据国家统计局公布的２０１３年ｉ１月份全国 ５，１６６亿元，全国前２Ｏ名城市卖地收入超１．５万亿元，同比 ７０个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市新建住宅 涨幅达６３．６９％。上海在２０１３年，卖地收入近２，２６２亿元， 价格己连续３个月同比涨幅在２０％以上；厦门、南京、西 为全国最高，也是全国第一个土地出让收入超２，０００亿元 安、武汉等２６个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或 的城市。北京也创造了土地出让金历史新高，全年累计土 超过１０％。我国房地产市场十年的快速发展所导致的高房 地出让金合计达到了近１，８２２亿元。广州全年土地出让收 价、高信贷、高空置率不仅给房地产业的健康发展带来了 入超６１５亿元，同比增长１４９．５２％。深圳土地收入，位列全 危机也使实体经济的平稳运行受到了极大的挑战，所以对 国第１５位，涨幅最高，达３３０．８８％。此外，因为地方 房地产问题的研究已经刻不容缓。 对土地的垄断和对土地财政的依赖，使得滋生，再加 上有效的房产信息监督系统的缺乏，个别不法或是利 ２房价价格持续上涨的原因分析 用手中的权力和商人勾结，不断圈地、倒卖土地以谋取利 ２．１土地市场被垄断。首先，我国虽然幅员辽 益，或是利用手中钻法律和的空子，逃避监督， 阔，但可利用的有效土地资源却十分有限，土地在我国可 大量套取现房而获利，为了在房地产行业的饕餮盛宴中分 黄英：浅析我国房地产价格持续上涨的原因 得一份羹，他们可谓是不遗余力的扮演着“房价助推手” 的角色，从而使我国房地产市场形成了“低价征地一高价 行业探讨＿ 务工人员、毕业生、投资者开始涌入城市，城镇不断增加 的人口催生了巨大的住房需求，加速城镇住房数量的增 长，促使房地产投资增加，引起住房价格上涨。据中国社 会科学院２０ｌ２年８月１４日在北京发布的《城市蓝皮书：中 国城市发展报告ＮＯ．５》显示，中国城镇化率首次突破５０％ 卖地一税费寻租一抵押贷款一持续征地”的恶性循环。 ２．２金融体系中狭窄的投融资渠道。随着我国经济的 发展，人们的收入水平不断提高，高收入人群越来越多， 可与此对应的却是我国狭窄的投资渠道，人们除了投资于 股市、国债、储蓄、住房、黄金外，几乎没有其它可靠的 投资渠道以确保资产保值、增值。然而，近几年来，股市 表现令人不甚满意，国债和储蓄的投资回报率又低，甚 关口，城镇常住人口超过了农村常住人口。２０１１年，中国 城镇人口达Ｎ６．９１亿，城镇化率达到了５１．２７％。城镇化进 程的不断加快使资本和劳动力逐渐向城市转移，尤其是一 些中心城市和一线城市，这不仅加快这些城市房价的上 至人们一度认为最保值的黄金也开始暴跌，面对这样的状 涨，而且引发带动效应和辐射效应，导致群涨效应。同 况，人们把投资目光都聚焦于房地产市场。因近年房价整 体稳中有升，局部地区还出现暴涨，其投资利润率远高于 实业，吸引不少人开始“囤房”，进行“炒房活动”，将 住房频繁转手以牟取暴利，使得一部分人没住房而很多房 时，城镇人口数量的日益增加，刺激了人们的租房和住房 需求，居民收入的增加象征着更强的购买力，刺激了人们 的住房消费需求，然而房地产市场供求结构失衡的现状又 进一步加快房价上涨。此外，上涨的房价往往会吸引更多 的城镇居民和投资者将资金投入到房地产市场以实现资产 保值、增值，导致投资过剩，房价过高。 没人住，房屋供求紧张，房地产市场混乱失衡，房价持续 上涨。高房价又吸引更多的人甚至企业投资于房地产市 场，进一步催升房价，再加上金融危机所带来的热钱和游 资的加入，致使我国房价一直居高不下。同时，作为一个 资金密集型行业，房地产业所需资金量大、周转时间长、 ３房价上涨的应对措施 ３．１尽快健全完善与地方事权相匹配的财政体 制，建立现代农村土地产权征用制度。分税制改革后地方 投资回收慢，所以它的繁荣发展离不开金融业的支持。而 目前我国的金融市场还不发达，尚处于银行主导的经济发 展结构，在这样的模式中，房地产金融的重担几乎全压在 商业银行身上。房地产业各个环节所需资金，如房地产开 发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款和住房抵押贷款有 相当部分来自银行。根据中国人民银行房地产金融分析小 组的研究报告结果，房地产开发中使用银行贷款的比重在 面临“事权无限、财权上收”的现实，这可谓是其通 过土地制度来获得土地出让金的重要原因。要改变地方政 府对土地出让金的依赖，需建立和完善公共财政并调 整财政分级管理，增强对基础性公共服务的支出 责任，减轻目前加在地方的不合理事权，将地方视为 一个的利益主体，给其适当的收入自主权，实现其财 ５５％以上。房地产业对银行贷款的依赖水平相当高，大部 权与事权的合理匹配，降低其利用土地获得收入的动机。 分城市的房产开发商对银行信贷资金的依赖程度在５０％左 除此之外，还要以法律、制度设计尽快明确农民土地财产 右，少数一线城市甚至已高于８０％。房地产业对银行的高 度依赖使得二者之间利益相关，房地产位置的固定性，保 权，使农村集体土地的产权主体进一步具体化，从法律上 明确农村对土地的实际占有权、利用权、处分权和收益 权，让农民真正像主人一样掌握土地，参与土地一级市场 谈判，切实保护自身利益。 ３．２规范房地产金融市场，拓宽投融资渠道。面对我 值增值性和高回报率吸引银行为其提供大量资金，地产商 用信贷资金开发新的楼盘，为获取利润和还贷，他们不断 推高房价，高房价再次吸引更多的银行信贷资金，这样的 不断循环，促使房价越来越高，金融业的资金大都流向房 地产市场，支撑着房价一直居于高位。此外，金融监管不 力，致使金融机构为追逐利润主动逃避贷款监管，银行通 过拆放同业、表外理财资金放款及并购贷款等方式将大量 资金投向房地产相关领域，变相发放房地产业贷款，进一 步加剧了房价上涨。 ２．３城镇化推动房价。白改革开放以来，随着我国经 国房价越调越涨的现状，为抑制房价进～步上涨，需要加 强对房地产金融市场的整顿。可以通过提高利率、紧 缩房地产信贷额、房地产开发贷款、提高购房首付款 比例等货币金融，调整房地产投资额与投资结构。银 行要注意引导资金流向，严格审查贷款方的资质和信用， 尽量将贷款发放给资质较优、信用级别高的对象，同时要 强化住房贷款管理，严格执行国家住房贷款，以安全 济的高速发展，居民的收入水平不断提高，人们的认知 能力、知识水平和文明程度也随之不断加强，这使得人们 开始追求高品质的生活，要求有更好的居住环境，更便捷 的交通状况，更完善的医疗条件，更高质量的教育水平等 和效益相结合的原则来发放房地产抵押贷款，也要注意时 时评估抵押物价值以确定款项贷放比例，避免呆坏账或信 贷膨胀。此外，可以借鉴他国经验，积极培育专业化的房 地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行等金融 等，这些更高的需求使得哪些拥有更完善的公共服务和社 机构，采取有力措施健全资本市场，利用房地产公司上 保水平的城市对人们产生更强的吸引力，越来越多的外来 市、实现股权合作、通过资产证券化等手段提高房地产市 ２７ ＿行业探讨Ｉ 现代物业・现代经济 ２ｏｌ４年第１３卷第５期 场金融资产的流动性、安全性、有效性，从而降低房地产 生。目前，我国的房地产市场信息系统就面临信息滞后且 金融市场对商业银行、信托公司、保险公司的过度依赖。 实用性差、数据不完整且准确度差、管理效率低下且执行 在不断完善融资渠道的同时也要不断开拓多元化的居民投 力差等问题，这些问题的存在扭曲了房地产市场供求关 资理财渠道，使民间投资分散化、多样化以减弱房价上涨 系，影响房地产市场价格，造成房地产市场投机成风。为 压力。 规范房地产市场，需加强对信息的披露，建立公开透明完 ３．３加强法律法规监管。房地产业可谓资金密集型行 善的房地产信息系统来引导，使人们的投资行为回归 业，若开发新的项目，投资金额一般都较大，这就要求有 理性。对房地产信息系统的构建不但要包括强制信息披露 关机构从整个资金链条上加以约束以规范房地产市场。首 制度也要包括统计信息披露制度，通过对信息的全面公 先，土地的稀缺性往往易引起欺压百姓的行 开，加强对房地产市场监测和预警预报，及时掌握房地产 为，此时需要加强在这方面的监管和打击力度，若出现问 开发投资、房屋销售及价格等市场运行状况，有效打击投 题的产生，相关机关要严格按照既定标准追究有关的 机行为和违规违法行为，为防止行为和房地产宏观调 责任，给予相应处罚，最大程度保障切实为民服务。 控打下基础。 其次，要加强对金融机构的监管，强化其风险防范意识。 在信贷业务中，对于风险的防控，金融机构要严格按照国 家规定执行，同时，尽可能采用先进的风险评估方法和风 参考文献： 险控制技术将风险降至最小。再次，执法部门要加强对开 ［１］黄启云．我国房地产价格持续上涨的原因分析［Ｊ］．开 发商的监管，防止他们操纵价格，恶意炒作房价，严厉打 放导报，２０１４（１）． 击牟利行为，保障房地产经济合理运作。最后，健全完善 ［２］孙晓飞．中国目前房价问题的原因分析［Ｊ］．特区经 房地产金融市场的法律法规体系，确定房地产金融的法律 济，２０１３（ｉ０）． 地位，明确规定房地产市场相关主体的权力与义务，用法 ［３］王媛．我国地方经营城市的战略转变［Ｊ］．经济学 律条文来规范和约束各主体的金融行为，为房地产市场的 家，２０１３（１１）． 健康发展奠定坚实的法律基础。 ［４］方华．探析中国房地产业的特殊性［Ｊ］．产业经济， ３．４建立透明的房地产信息系统。市场信息不公开、 ２０ｉ３（】１）． 不充分、不及时、不对称往往为人为操纵市场提供空间， ［５］周京奎．信息不对称、信念与金融支持过度［Ｊ］．财贸 易加剧市场非理性预期、投机行为和供求失衡问题的产 经济，２００５（８）． 木门产品价格上涨涨在了哪里 木门企业在家居内算是一个起步较早的行业，可以说有 １ ５％。东莞名木门俱乐部的常务秘书长王猎透露，在成本上升 着一定的历史，随着这几年房地产产行业的风生水起，木门 的压力下， “一些小的木门企业已经倒闭。” 行业已经渐渐迈入了相对于比较成熟的阶段。但这业让很多 人工费用的增加 企业家伤头脑。相较于去年同期，木门原料、人工的价格上 此外，作为劳动密集型产业，人工费用是木门产业整体 涨了Ｉ Ｏ％至３０％，各种档次的木门出厂价格也都有不同程度的 价格的主要组成因素之一。新的 劳动合同法 已于今年１月 上涨。木门内材的价格，如五金件所用的铝材、不锈钢，还 １日开始正式执行，企业必须为其在职员工缴纳养老、失业、 有油漆、胶水等化工材料的价格上涨，此集中因素是严重影 ＿Ｔ－伤、生育、医疗５项保险。这无疑增加了木门企业的人工成 响了木门产品的价格，而企业之间的竞争压力也是不断在加 本，原本就已经十分微薄的利润将由于人工成本的提升而被 剧。 迫“缩水”。 木门原材料价格上涨 未来ｉ Ｏ年木材供应紧张、价格上涨将是行业整体趋势， 如果说去年底的木门涨价显得有些含蓄，更多地体现在 国内木门业所面临的是持续而巨大的成本压力。资源紧缺， 不太容易打折、优惠减少等方面，那么今年上半年以来的木 原材料涨价，包括木门在内的家居产品涨价是未来犬趋势。 门涨价就显而易见了。涨价风潮目前已席卷至广东大部分木 木门企业面对原材料、人工费用等成本的增加，是企业 门产品。与去年同期相比，木制家具今年的价格涨幅已超过 无法改变的趋势，而企业应该努力以产品说话，让消费者持 １ ０％，在涨与不涨、涨多少的问题上，木门厂家比流通商的 之以恒地相信企业的产品。 感受或许更深一些。而珠三角的很多木门生产厂商均表示：９ 来源：中华门窗网 月、１ ｏ｝２将继续调整价格应对原料价格上涨，涨幅将在１ Ｏ％至 编辑：杨帆
