农村宅基地使用权可以转让，但是必须具备以下条件：
（一）经本集体经济组织（村委会或者村集体全体成员，一般需要公示）同意；
（二）转让人与受让人为同一集体经济组织成员（可以简单理解为同一个村子的人）；
（三）受让人不能违反“一户多宅”的原则，在接受转让时本人并无宅基地；
（四）宅基地使用权不能单独转让，必须与住房一起转让。注意：转让人在此之后如果还要再申请新的宅基地，是不能被批准的。
一、外村人购买本村宅基地的规定是什么呢
国家是禁止本集体土地卖给本集体经济组织以外的人的。
《土地管理法》第第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
由此可见，农村村民住房的产权是有限的，只是建筑在该宅基地之上的建筑物才是村民个人的财产，而宅基地仍属村民集体所有，如果把住房卖给了外村村民，那就等于把原本属于本村村民集体所有的宅基地也一起卖掉了，这就侵占了本村村民集体的利益。
二、耕地可以变为宅基地吗
需要进行审批的，手续各地区规定不同，具体的手续可以咨询当地的土地管理部门。
（一）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上土地行政主管部门责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
（二）农村村民超越省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的，多占的土地以非法占地论处，即按照未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。
（三）农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。
（四）农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由农村农村集体经济组织报经原批准用地的批准，可以收回宅基地使用权。
（五）农村村民擅自占用耕地建房，破坏种植条件的，由县级以上土地行政主管部门责令限期整改或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
