XXX商业运营管理公司管理制度

葡诺汐商业运营管理有限公司

管理制度

目 录

一、《经营管理制度》编制目的 二、公司企业文化

三、《运营管理制度》实施要求 四、行政、人事管理制度

1、 公司组织架构图

2、 项目筹备主要人员到岗时间表 3、 公司各部门职能描述 4、 公司各部门工作流程

五、招商运营管理制度

1、 相关部门管理制度及流程 2、 产品分销及代理制度

3、 商业店面规划、谈判及租金分类

六、物业管理制度 七、工程管理制度

葡诺汐商业运营管理有限公司

运营管理制度

一、《经营管理制度》编制目的

1、为实现公司项目及服务增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，打造葡诺汐商业管理形象，制定本制度。

2、《经营管理制度》阐明了公司商业管理的思想和本公司各项业务操作要求。通过《商业经营管理公司经营管理制度》的制定和实施，期望能在以下各方面规范公司的工作及经营管理活动，提升商业管理品质。

1) 优化、整合商业管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行；

2) 实现个人与平台合作，发挥平台及个人的价值最大化优势，创造最大化的价值收益。 3) 个人对项目负责,权责清晰、职责明确； 4) 加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率； 5) 营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。

二、公司企业文化

1、 弟子规是什么？

《弟子规》原名《训蒙文》，原作者李毓秀是清朝康熙年间的秀才。以《论语》“学而篇”第六条文义以三字一句，两句一韵编纂而成。分为五个部分，具体列述弟子在家、出外、待人、接物与学习上应该恪守的守则规范。后来清朝贾存仁修订改编《训蒙文》，并改名《弟子规》，是启蒙养正，教育子弟敦伦尽份防邪存诚，养成忠厚家风、教育孺子的最佳读物。

《弟子规》是人们的生活规范，依据至圣先师孔子的教诲编写而成，教导学生为人处世的规范，做到与经典同行为友。《弟子规》是儒家思想的基础，也是中国人人性的基础。 2、 《弟子规》的现实意义?

小孝可以治家、中孝可以治企、大孝可以治国。 3、《弟子规》总纲及意义？

《孝敬篇》：孝是爱心的根源。不孝之人，为立世之根本，是公司员工进入公司的关键考察因素之一。

《悌睦篇》：人际关系建立的依据，对待领导、同事、尊长之类的态度及关系处理。 《谨慎篇》：公司员工要有敬畏之心，一时之忿忘及身的代价。员工不可无知而无畏，需要敏而好学，谦虚勤奋。 《诚信篇》：建立诚信合作机制，员工需明白诚信价值千金的含义。 《博爱篇》：商业招商运营公司，交友之道、原则掌握的擅长是公司对员工最关键的要求，对自身修养及良好爱好不断提升并严于管理自己生活。 《亲仁篇》：员工对客户、同事、领导及身边的人推己及人的思维方式培养，也是儒家学问的中心思想。

《学文篇》：员工需要重视自身修养、学问及知识技能的培养。重视经验的积累，不可停滞学习的脚步。

三、实施要求

1、 本制度是葡诺汐商业运营管理公司开展工作的指南。

2、 所有与商业管理公司业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。

四、行政、人事管理制度

1、公司组织架构图 营运管理部 （招商、企划、营运） 营销活动 招商谈判 加盟拓店 品牌管理 渠道工作 店面装修管理 工作运营部 人事行政部 人员招募 员工培训 信息仓管 综合法务 工程维修 消防验收 证照办理 财务部 财务管理 会计 出纳 报税 副总经理（招商运营） 副总经理（产品采购、工作、运营） 总 经 理 产品工作 工作制度 工作培训 店长培训 产品采购

公司主要管理人员到岗时间表 部门 职位 人数 一阶段 财务经理 1 财务部 出纳 1 ★ 工作培训经理 1 工作店长 1 ★ 招商运营经理 1 工作运营 营销企划经理 1 ★ 管理部 设计经理 1 ★ 文案经理 1 ★ 活动广告主管 1 ★ 综合行政专员 2 ★ 信息数据管理 1 综合行政部 综合法务 1 ★ 综合维修管养 2 2、公司各部门职能描述 部门职能： 1） 工作运营部职能： 招商运营

二阶段 ★ ★ ★ 三阶段 ★ ★ 其他说明 葡诺汐 招聘 葡诺汐 招聘 赢思 葡诺汐 赢思 葡诺汐 招聘 ① 合作商家谈判、包括：市场调查、选址，根据店面制定招商方案、谈判实施； ② 开业后招商更新、供应商优化，商户更迭、装修/撤场管理； ③ 项目企划案、包装设计、品牌管理、预算提报； ④ 对接商业资源与工作安排； ⑤ 店面日常管理； ⑥ 运营流程优化； ⑦ 商户、客户服务；

⑧ 现场费用（管理费、服务费）征收、商家及客户返利； ⑨ 商户管理。

产品工作培训

① 葡诺汐品牌下属产品的工作； ② 产品采购；

③ 工作市场数据收集、整理及反馈；

④ 制定及执行可执行的工作、分级管理、客户服务； ⑤ 店面人员招募及培训；

⑥ 客户服务及客户数据收集、回馈。 2） 行政人事综合部职能：

① 招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理； ② 日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理； ③ 公共关系维护、处理对外事务；

④ 团队建设、企业文化建设； ⑤ 信息收集及仓库管理； ⑥ 综合法务；

⑦ 工程质量监督、消防验收、日常维护及维修。

3） 财务部职能

① 提报预算； ② 执行预算；

③ 日常费用支出控制管理； ④ 商业管理软件的运营管理； ⑤ 公司整体运作财务监督。

岗位职责

1）总经理岗位职责

1、全面负责公司的日常经营管理工作； 2、负责编制公司年度预算计划，并实施；

3、负责制定公司总体战略目标和年度经营计划，以实现公司的远景目标； 4、协助董事长制定公司的总体战略规划与发展目标； 5、负责公司组织结构的设置或建立健全公司管理体系； 6、审定、批准公司管理制度或相关规定； 7、审核、签发以公司名义发出的各类文件； 8、检查、督促和协调公司各部门的工作进展； 9、 参与社会活动，处理各种事件或对外关系；

10、组织实施董事会决议或向董事会提出企业持续发展规划方案； 11、提升公司企业文化建设水平，提高企业知名度、信誉度和信任度。

2）招商运营副总经理岗位职责

1、全面负责公司市场的管理与规划；

2、协助综合办制定市场部及市场管理的相关制度及条例； 3、组织市场部其它人员建立好市场交易与管理方面的档案； 4、对下属人员进行工作指导，并监督和考核其的工作质量及数量； 5、建立交易客户的档案系统和回访系统并进行管理； 6、收集同行交易市场潜在客户信息并进行建档管理；

7、分析全国交易市场战略规划、产品供需信息、国家宏观及准入制度； 8、协助总经理的工作并为总经理做好参谋和助手； 9、管理市场部工作人员并监督管理制度的执行情况； 10、编制与扩大市场交易额有关的广告宣传与计划；

11、 调查竞争对手与消费顾客的情况，并分析宏观经济与微观经济发展情况及顾客消费

趋向与水平，为总经理提供决策支持；

12、 完成公司和上级领导交给的其它工作。

3）产品工作副总经理岗位职责

1、组织构筑营销理念，创建营销体系，建立健全营销管理制崐度。

2、组织拟定营销策略、市场策略、产品定价策略、工作渠道策略、促销策略和营销组

合策略。

3、搞好市场调查、分析和预测工作，拟定营销目标和计划，为公司制定发展规划、年

度经营目标提供可靠的依据。

4、组织搞好市场情报收集和管理工作，及时收集竞争对手的情报和顾客的情报，以便

公司获得更广阔的市场。 5、参与产品定价工作。

6、组织搞好发货、收款管理，保证资金及时回笼。

7、坚持“以销定产”和“以产定销”相结合的原则，搞好产品的促销工作，组织工作

公司对外的大型营销活动和会议安排，及崐重大的公关事务处理。 8、合理支配和控制工作费用。

9、组织建立工作网络，加强特约经销商和专卖店的管理。

10、领导售后服务工作，建立售后服务网络，为用户提供满意的产品和服务。 11、加强营销队伍建设，提高营销人员的素质。

12、根据公司年度工作大纲的要求，负责本系统方针目标的制订和展开、检查、诊断、

落实工作。 4）财务经理岗位职责

1、全面负责财务部的日常管理工作；

2、组织制定财务方面的管理制度及有关规定，并监督执行；

3、制定、维护、改进公司财务管理程序和，制定年度、季度财务计划； 4、负责编制及组织实施财务预算报告，月、季、年度财务报告； 5、负责公司全面的资金调配，成本核算、会计核算和分析工作； 6、负责资金、资产的管理工作；

7、监控可能会对公司造成经济损失的重大经济活动； 8、管理与银行及其他机构的关系； 9、开展财务部与内外的沟通与协调工作； 5）行政人事经理岗位职责

1、 负责公司后勤事务的管理，并协调公司各部门的有效运行；

2、 协助总经理做好公司总规划，为总经理提供有效的意见或建议； 3、 完成总经理交给的各项工作与任务；

4、 制定公司各项规章制度，以规范公司管理，提高工作效率； 5、 负责公司文件收发，人事档案管理，相关客户档案管理； 6、 负责公司邮件分发，电话接听、纪录及客户接待；

7、 负责协调公司与外部单位（、企业、事业单位）的关系； 8、 规划、指导、协调部门内人员的工作，使部门工作高效运行； 9、 对员工及其他相关部门进行行政监督，并考核其的工作质量及数量； 10、根据公司实际情况引入适合可行的管理模式，使公司实现总体战略目标；

11、负责公司人力资源的规划，并进行人员招聘、面试、培训、考核；

6）人力行政专员岗位职责

1、 协助人力行政经理做好公司后勤事务，包括：文件处理、接听并记录电话、接待来

访顾客或潜在顾客、维护保养电脑、打印、复印等办公设备；

2、 协助上级做好人力资源规划、需求预测，人事档案、文档管理；

3、 员工薪资核算、报批配合财务部门核实工资发放情况，公司员工社保管理； 4、 分析管理体系实际中存在的问题，并提出或改进建议，提升公司管理体系运行效率； 5、 传达、贯彻、执行公司的管理制度并进行监督； 6、 会务安排或做好会议纪录；

7、 改进管理手段、优化工作流程、简化汇报程序、提高工作效率； 8、 完成上级领导下达的其它工作任务。

工 资 薪 资 等 级 结 构 表

薪 资 等 级 工龄工资 （每年） 30,000-60,000 20,000-40,000 15,000-30,000 7,000-12,000 6,000-10,000 基本工资 岗位工职级 岗位名称 薪占比45%资占比级 左右 15%左右 绩效工资 占比35% 补贴 占比5%左右 合计 通讯费 总 经 理 餐交通补 费 费 S6 13000-27000 4000-9000 10000-21000 500 1500 1000 S5 S4 S2 S1 8500-18000 3000-6000 6300-13000 2200-4500 3000-5400 2500-4500 1000-1800 900-1500 6500-14000 5000-11000 2400-4200 2100-3500 400 1000 400 100 100 700 300 300 600 400 200 100 1 高管 副总经理 总监 中2 层 部门经理 部门主管 专员/助理，会计，法务 C5 2000-3300 600-1100 1500-2500 50 300 50 4,500-7,300 技术类（程员序，设计3 工 等） 业务员 出纳，专员，采购，开单 C4 2200-6800 800-2400 1600-5400 50 300 50 5,000-15,000 C3 C2 2000 2000-2700 提成 600-900 1500-2000 50 50 300 300 50 50 2,400+提成 4,500-6,000 实习生、文员、助理 C1 1500-2300 600-900 1000-1400 50 300 50 3,500-5,000 备注 1、高管与中层的试用期为6个月，普通职员的试用期为3个月，试用期工资均按照正式工资的80%计算。

2、工作年限达到一年以上，工龄工资=100元*在职年限。 3、餐补按照每天15元的餐补，每月平均工作时间为22天。 4、发薪日为每月15日发放上月工资。

工作制度

1、出勤制度

行政班：上午9：00 -- 12：00 下午13：00 -- 18：00 店面班：上午8：00 -- 15：30 下午15：30 -- 23：00

1.1.1.早点名后开始做清扫工作8：00正式进入工作状态，午休时间为工作弹性时间，但必须 预留值班人员在岗。

1.1.2.考勤反映一位员工最基本素质和工作态度，因此考勤是员工综合考评重要依据之一。 1.1.3.公司根据人事行政部制定的排班表及上下班时间进行考勤记录。 1.1.4.严禁委托其他人代请假或代打卡。

1.1.5.在保证每周正常出勤的前提下，店面人员可以自行选择休息时间（周六、日除外）。 2、卫生制度

2.1.1.办公室卫生全员分工明确，各负其责，当天值班人员必须注意保持，发现污渍及时清理。 2.1.2.范围：门工作的地面卫生、桌面卫生、窗台卫生，保持室内空气清新、干净整洁、物品摆放 整齐；

2.1.3.值班人员负责电源、门窗的开启与关闭工作，电子设备的关闭工作。

2.1.4.随时注意保持现场环境整齐清洁。个人物品及工作物品要指定存放，柜台桌面随时保持整齐、 干净。

2.1.5.各项工作道具、设备应熟知正确使用方法注意维护，如有损坏或故障应及时联系相关部门尽 快修护。 3、仪容仪表制度

3.1.1.工作时间着装应端庄、大方、得体，时刻保持整洁、干净的仪容仪表； 3.1.2.工作时间全体工作人员必须身着工装并佩戴胸卡，如外出市调可穿休闲装；

3.1.3.男士头发应整齐利落，长度适中，不留胡须、不剃光头；女士头发梳理整齐，修饰简洁，淡 妆上岗；

3.1.4.保持指甲清洁，不留长指甲，染有色指甲等；不佩戴特别耀眼饰品。

3.1.5.新进人员未订工装前，依最接近上述方式穿着。衣着清洁、头发整齐、仪态端庄、精神饱满、 随时注意公司及个人形象。

4、用餐制度

由工作主管分配定点时间轮流用餐并预留当日值班人员，任何时候不得在办公室内用餐。 5、休假制度

5.1.1.每月每人出勤达26天方可视为全勤。

5.1.2.工作人员在公休期间手机必须处于开机状态，以便公司有事联系。 5.1.3.工作人员公休时，应作好工作交接。

5.1.4.凡遇有工作活动当天或有广告发布当天及次日，工作人员严禁休假。 6、请假制度

6.1.1.工作人员如有事需要请假时，必须以请假条的书面形式上报。 6.1.2.让别人转告者，视为旷工。

6.1.3.凡遇有工作活动当天或有广告发布当天及次日，工作人员非婚丧嫁娶等大事原则上不得请 假。 7、工装制度

为规范、统一项目形象，项目全体工作人员统一着工作服装，具体规定如下： 7.1.1.公司量体定做工装或根据规格尺寸购买工装。 7.1.2.所有员工须身着工装，并佩带统一标识上岗。 7.1.3.每位工作人员必须爱惜工装，随时保持工装的整洁。 8、会议制度

为增加工作人员工作激情和提高专业素质，每周一、周四早上为统一例会时间。 8.1.1.会前布置或总结之前成交和工作情况，利于员工之间形成良性竞争氛围。

8.1.2.统计之前来电来客人数，每个工作人员汇报各人接待客户状况，让所有工作人员参与分析客 户，提出个人应对方案，解决客户遗留问题，让工作人员在相互学习中逐步提高专业素质。 9、产品工作人员提成管理制度 9.1.1.目的

强调以业绩为导向，按劳分配为原则，以工作业绩和能力拉升收入水平，充分调动工作积极性， 创造更大的业绩。 9.1.2.适用范围

本制度适用于所有列入计算提成的产品，不属于提成范围的产品公司另外制定奖励制度。 9.1.3.业务员薪资构成：

业务员的薪资由底薪、补贴及提成构成； 发放月薪=底薪+补贴+提成

9.1.4.业务员底薪及补贴设定：

业务员的底薪为2000元/月。 补贴：

1) 交通补贴：未达到公司规定业绩的，补贴50元，超出公司规定业绩的，可以实报实销。 2) 通讯补贴：50元/月，试用期内业务员不能享受通讯补贴。 3) 餐费补贴：300元/月。

9.1.5.工作任务

业务员的工作任务额为每月月初由工作管理人员公布，试用期业务员前半个月不设定工作任 务，第二个月按正式员工的50%计算任务额，第三个月按正式员工的70%计算任务额，达到以 上的转为正式员工。 9.1.6.提成制度：

1）提成结算方式：隔月结算，货款未收回金额部分暂不结算，直至货款全部回收； 2）提成考核：本工作提成制度以完成工作任务的比例设定工作提成百分比； 3）提成计算办法：

工作提成=净工作额×工作提成百分比+高价工作提成 净工作额=当月发货金额-当月退货金额

4）工作提成比率：

提成等级 第一级 第二级 第三级 工作任务完成比例 100%以上 50%～99% 50%以下 工作提成百分比 7% 5% 3% 5）低价工作：业务员必须按公司规定产品的最低价范围工作产品，特殊情况需低价工作的必 须向工作经理以上领导申请，公司根据实际情况重新制定工作提成百分比；

6）高价工作提成：为规范价格体系，维持工作秩序，避免业务员之间出现恶性竞争，如果业 务员高于公司规定最低价范围工作产品的，高出部分的2%将做为高价工作提成。 9.1.7.激励、 惩罚制度

为活跃业务员的竞争氛围，特别是提高业务员响应各种营销活动的积极性，创造冲锋陷阵式的战斗力，特设三种工作激励方法：

1）月工作冠军奖，每月从工作人员中评选出一名月工作冠军，给予500元奖励； 2）季度工作冠军奖，每季度从工作人员中评选出一名季度工作冠军，给予1000元奖励； 3）年度工作冠军奖，每年从工作人员中评选出一名年工作冠军，给予2000元奖励；

4）各种工作激励奖奖金统一在年底随最后一个月工资发放；

5）试用期过后未完成月工作任务的业务员，第一个月未完成规定业绩的扣除底薪的10% ，第 二个月未完成的扣除20% ，第三个月未完成直接开除。

6）各种奖励中，若发现虚假情况，则给予相关人员被奖励金额五倍的惩罚，从当月工资中扣 除。

* 各个部门工作流程及用表需参照原公司流程及用表（此处略）

五、招商运营管理制度

1、 细则目的

规范公司招商运营工作流程，加强公司对商业项目的管理，保证开发项目按照市场规律正常 有序运作，保证项目在招商和运作过程中的效率和效益。 2、 适用范围

适用于葡诺汐商业项目的招商和运营工作管理。 3、 部门职责

负责完成商业项目筹备期到运营期的各种方案编制和评审组织。 按节点要求落地实施招商管理、运营管理工作计划。

4、 商业项目工作关键节点

1、 商业项目周期划分及计划

商户消防验收 15D 品牌交房合作方式谈判、合作时间确认和条件商谈 选5D 址 项目定位 业态落位 装修规划方案设计 25D 落位铺位确认 15D 设施总表确认 商户证照办理 二次消防验收 签 约15D 开入业 驻 1.1. 商业项目分为筹备期、运营期两个阶段:

1.1.1. 筹备期指项目立项至项目开业前阶段，主要以项目可研、招商管理和运营筹备工作为主，

包括商业项目产品定位规划、业态落位、品牌落位、招商管理、商家装修改造、运营筹备等工作。

1.1.2. 运营期指项目开业后阶段，主要包括项目日常运营管理、维修管理、运营巡检、动线及商

铺调整、二次招商、商户退场等工作。

1.2. 招商运营工作计划制定

1.2.1. 招商运营部在定位报告中，应明确项目定位，规划计划、运营工作初步计划，合作或租金

策略等，出具《葡诺汐商业项目产品定位管理报告》。

1.2.2. 招商运营部在《葡诺汐商业项目产品定位管理报告》审批通过后，编制《商业项目整体招

商计划（含预算）》，审批通过后，开始主力店、次主力店招商工作。

1.2.3. 招商运营部在商业项目开业前1个月，开始编制《葡诺汐商业项目整体运营计划》，并进行

审批。

1.2.4. 每年初，招商运营部编制《葡诺汐商业年度招商计划（含预算）》和《葡诺汐商业年度运营

计划（含预算）》指导商业项目的年度招商和运营工作，并过对月度拓店、招商和运营计划进行制定和落地执行。 2. 筹备期主要工作

2、1、业态落位及铺位区域划分管理

2、1、1 装修规划方案初步确定后25天内，招商人员完成品牌落位及铺位区域划分工作。 2、1、2 根据商户进驻意向及铺位划分要求，结合项目业态规划，招商人员优先满足主力店的店铺位划分要求，然后划分其他铺位。 2、 工程条件确认

2.1.1. 在项目定位阶段，招商人员配合设计管理团队和工程队，编制工程设计预留条件。 2.1.2. 在确定品牌落位规划和铺位划分后的15个工作日内，招商运营部汇总提出《交房设施要求

汇总表》（包含水电容量、承重、化油池、通风管道）交予设计团队和工程队评审并根据商业项目总体工程条件和商户要求召开施工会。财务部需要参与。 2.2. 租金及招商商务条件管理

2.2.1. 在项目品牌落位及铺位区域划分的同时，招商人员启动租金测算及招商商务条件编制工作，

确定项目招商商务条件，包括招商业态布局、项目租赁面积、租赁方式；主力店、次主力店和各楼层租金收益指标（未来5年）；装修期和免租期等。

2.2.2. 根据铺位划分、品牌落位和审批通过的整体商务条件，招商人员编制各铺位商务条件，各

铺位商务条件，作为招商工作开展的依据。 2.3. 品牌落位管理

2.3.1. 通过对市场及客户所需的调研，确定适于项目定位的合作品牌，并编制落位方案。 2.3.2. 时间节点: 定位方案审批通过后，招商运营部招商人员启动品牌落位的相关工作，确定品

牌摸底范围、落位区域分工。

2.3.3. 建立《葡诺汐品牌资源档案表》品牌资源档案表按统一标准填写, 招商部于更换后当月25

日前上报更新品牌。招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细，清算品牌档案总量，

根据每月上报品牌资源情况对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理，清除无效品牌资源，达到有效化和实用化。 2.4. 进场前改造管理

2.4.1. 在双方签订书面协议《葡诺汐生活家商业合作协议》，并达成一致改造的意向，在商户签订

意向书或交纳第一笔意向金之后可着手沟通改造方案，进场改造的实施可在改造方案通过并缴纳装修保证金后执行。 2.5. 商家进场装修管理

2.5.1. 商户需满足的进场条件:

2.5.1.1. 经商户和招商运营部会签的《房屋交付通知书》。 2.5.1.2. 项目现场工程条件已达到装修要求。

2.5.1.3. 招商运营中心运营组织完成商户装修图纸审核。 2.5.2. 进场装修管理：

2.5.2.1. 开业前15天商户提交消防报验用蓝图（加盖图章、图签），开业前完成商铺装修验收。 2.5.2.2. 开业前，商家需提报开业申请前，须自行完成所有开业所需证照的办理，完善证照后，

可向招商运营部提出开业许可申请。招商运营部和行政人事部协同完成装修过程管理，日常巡检，竣工验收工作，拟定《商家管理及退换商家规定》。

3. 运营期主要工作 3.1. 租赁业务管理

3.1.1. 旨在规范实施租金收取、欠租管理、租金变更、转租、续租、租赁终止，拟定《葡诺汐项

目日常运营管理规定》及《葡诺汐商业项目服务基本流程规范》。 3.2. 开业后工程改造和维修管理

3.2.1. 招商运营部运营根据合同约定内的项目现场工程改造需求，经商业公司委托第三方工程评

估后（开业一年内，设计团队和项目工程队参与评估，一年后由招商运营及综合行政部单独完成评估），制定工程改造需求方案并实施。

3.2.2. 综合行政部根据日常巡检和客户报修，对商户和公共区域进行维修。出具《葡诺汐项目运

营工程改造及维修管理细则》。 3.3. 运营巡检管理

3、3、1、 招商运营部依据《巡检管理规范》,联合综合行政部,对商户的日常经营进行巡检，同时 拟定《葡诺汐商业项目运营管理细则》。填写《日常营运巡视记录表》，由招商营运部存档。 3、3、2、 每周对《日常营运巡视记录表》中记录的问题进行分析,对超出时限仍未解决的问题进 行跟踪,对存在的共性问题进行分析,提出解决办法,上报公司总经理。 3.4. 商户退换场管理

3.4.1. 因商铺期满、转让、退租、置换而引起的退换场及验收工作，由招商运营部联合综合行政

部出具体《葡诺汐商家进退换场及装修管理细则》。 3、5 公司损益测算 3、5、1、 收入项目

物业费、租金管理费（租金收入的 %）、停车场收费、广告费、其他多种经营收入。 3、5、2、成本项目

工资、补贴、五险一金、办公费、差旅费、通讯费、交通费、燃油费、招待费、招聘培训费、 水电费、物料消耗、业务宣传费、广告费、折旧费、低值易耗品摊销、保安部费用、保洁部 费用、工程部及工程维修费用、其他费用。 3、6 数据统计分析管理

数据分析界定，为了更好地了解和掌握经营状况,特制定数据采集、统计分析的相关规定，明 确数据采集、整理、分析的频次、流程及要求。

3、6、1、负责采集的营运数据包括:主力店面积、日工作额、日工作额；日客流量；日停车场收入 及其它一些需关注的数据。

3、6、2、营运状况报表管理。营运状况报表指公司每日根据所采集的主力店、步行街、车流、客 流等相关数据后形成的情况及分析报表，包括：周报表和月度分析报告。 a）周报

每周一下午根据收集的上周一至周日的运营数据形成《运营状况周报表》,经运营经理审核批准 后于每周一17:00前上报运营副总及总经理。 b）月度分析报告

次月5日前运营人员将编制的《营运状况月度分析报告》经运营经理审核批准后上报运营副总 及总经理。

c）《营运状况月度分析报告》内容包括:当月营运状况；当月与上月对比；对主力店进行分析；若 遇重大节假日（元旦、春节、五一、十一、店庆等）时须对节假日前后一周的数据进行对比分 析，并提出改进措施和办法。 3、6、3、报表存档

商业运营部在营运报表上报后必须及时进行归档管理。 3、6、4、数据保密

营运数据查阅权限及保密规定,未经总经理或分管副总批准,他人不得随意查阅。数据为公司 经营管理重要机密,不得随意外传,违者将予以处理,情节严重的予以辞退,给公司造成损害 的追究其法律责任。

产品分销及代理制度

1、分销商管理制度 2、目的

2.1.1.激励分销商积极销售我方产品，纵深开发市场。 2.1.2.加强对分销商的控制和管理的有效性和主动性。 2.1.3.预防资金风险、质量风险和信誉风险。 3、分销商级别

3.1.1.长期代理或加盟商。与我方签订至少一年以上销售代理协议的企业或团体、个人。长期代理 商不得再销售我方同类、近似或竞争性、替代性的产品。

3.1.2.单项代理商。在一定时间范围内，只是代理我方产品在特定项目上销售的企业或团体、个人。 3.1.3.经销商。直接买断我方产品销售的企业或团体、个人。 3.1.4.中介间。促成我方产品在项目销售上完成的企业或团体、个人。

3.1.5.区域代理商。在某一地区或某一行业拥有我方产品独家销售权的企业或团体、个人。区域代理商必须是长期代理商。区域代理商有权在本地区或发展二级代理商、经销商和中介商。在每一地区或每一行业原则上只选取一家作为区域代理商。 4、分销商的选择标准：

4.1.1.是否有一定充裕的流动资金和经营条件用于市场开发。 4.1.2.在本地区或本行业拥有很好的关系资源和背景。 4.1.3.经营能力和业务运作能力是否能达到我方要求。

4.1.4.在本地区或本行业是否有良好的信誉和口碑。 4.1.5.是否对推广销售我方产品有很大的兴趣和热情。 4.1.6.是否认同并愿意遵守我方的销售和管理规范。

5、分销商资信评级体系：共分七个级别 5.1.1.金牌A级分销商 5.1.2.金牌B级分销商 5.1.3.银牌A级分销商 5.1.4.银牌B级分销商 5.1.5.铜牌A级分销商 5.1.6.铜牌B级分销商 5.1.7.不合格级分销商 资信评估表：

现可动用流现有专职销动资金 售人员 8名 6名 5名 5名 3名 3名 1名 办公面积和环境 100M2 100M2 80M2 80M2 40M2 40M2 0M2 评估内容 拥有车辆 3辆 3辆 2辆 2辆 1辆 1辆 0辆 经营能力 关系背景 非常强 很强 强 较强 一般 弱 差 非常强 很强 强 较强 一般 弱 差 金牌A级 50万 金牌B级 30万 银牌A级 10万 银牌B级 85万 铜牌A级 3万 铜牌B级 2万 不合格级 1万 6、分销商付款方式:（%）

首付款后 类别 下单生产 第二次 付款后发货 第三次 款清验收 长期代理商 单项代理商 经销商 中介商 客户直销 结算价按分销价计算

7、销售年底返扣率：

级 别 金牌A级 金牌B级 银牌A级 银牌B级 铜牌A级 铜牌B级 不合格级 年销售额 回款额 年底销售返扣率% 首度铺货额 铺底货价和当年销售金额应在当年底一起于我方结算完毕。凡在当年完成对应级别考核指标将直接升到更高的资信级别。 8、产品价格表：

产品类别 分销价 市场价 分销商的实际售价不得高于市场价的20%或低于市场价的30%，超出权限要报我方审批。 市场价指我方规定在市场上销售的统一价格。 9、中介费和技术咨询费的提取

9.1.1.此费用的提取按回款比例累计计提： 回款达到30%，计提应付费用3% 回款达到50%，计提应付费用5% 回款达到80%，计提应付费用10% 回款达到100%，计提应付费用20%

9.1.2.此费用的提取比例如下：

市场价 120%以上 111%-120% 100% 100%-110% 90%-99% 80%-% 70%-79% 10、分销商绩效评估指标

项目 评估内容 1、在前一年，分销商是否已成功的为我方实现新的销售量、确定其市场领域的竞争地位和经济增长率？ 1、对销售额的贡献 2、跟这一领域的竞争对手相比，此分销商是否已经为我方争取了一个较高的市场渗透率？ 3、上一年度，此分销商从我方获得的收益是否比其他竞争性分销商在同领域获取的收益高？ 1、我方为分销商服务和支持的成本花费是否合理？ 2、对利润的贡献 2、分销商的业务总量是否保证我方的目标利润水平 3、我方对分销商投入的时间、资源和人力成本是10 10 分值 备注 提取比例 否使我方的利润获取不充足 1、分销商是否具备成功经营业务的经营才干 2、分销商对我方产品的市场开发是否有完善的计划和人员关系资源等？ 3、分销商是否对竞争对手的产品和服务有充分的了解？ 1、分销商在参与我方各项计划及活动方面是否经常不积极 4、分销商的顺从度 2、是否总是顺从我方的各种安排 3、是否频繁的违反与厂家达成的协议中条款 1、分销商能否把握其范围内的发展趋势和竞争状况，并及时调整其经营活动 5、分销商的适应能力 2、分销商是否有较强的业务创新能力 3、分销商是否积极应对其范围内的竞争活动 1、分销商是否已经成为或将成为厂家的主要收益6、对增长 的贡献 来源 2、下一年，分销商能否为我方提供更多的收益 3、我方与分销商的业务是否一直平稳同步性增长 1、是否经常受到顾客对该分销商的投诉 7、顾客满意2、分销商是否能满足顾客的各种合理性要求 度 3、分销商能否代表我方向顾客提供良好的产品和服务支持 1、销售定额完成比例 2、拥有客户数量，其中新开发客户数量及新增销8、考核指标售量 和完成情况 3、市场信息反馈情况 4、资金回笼比例 总体评估分值 综合评估意见： 满分100分 评估人： 30 10 10 10 10 3、分销商的能力 10 时间： 审核人： 时间： 11、分销商资格的取消：

11.1.1.未完成当年考核指标完成率80%的

11.1.2.严重违反公司销售和管理规范的。如：超出授权范围外销售产品，不遵守公司价格管理，低价冲击市场等行为的。

11.1.3.因经营行为失误给我方造成严重损失和破坏我方公司产品信誉行为的凡发生上述行为之一即取消分销商资格。 12、租金及谈判

12.1.1.级别与谈判方式均以团队核心成员一致通过为准。

六、物业管理制度

为了更好的总结管理经验,将经验制度化,并提高基础物业管理相关业务水平,针对重点、难点 环节提出相应的管理方法和原则。 1、日常管理

1.1.1.安防管理的无缝布防，解决商业广场闭店后至开店前安全漏洞问题。

1.1.2.值班商管队在每天闭店时对广场进行全面、地毯式、由上至下的清场，对可能存在安全隐患、 安全死角的区域进行清查，并进行无缝布防，消除各种安全隐患。

1.1.3.要求清场时动作规范、严谨，并制定由部门经理每月不少于一次、保安队长每周不少于一次 的抽查监督制度，确保清场和布防机制有效实施。 2、安全漏洞评估

2.1.1.建立定期对本城市广场安全形势进行评估的制度,解决因各种因素变化导致的安全漏洞问 题。

2.1.2.建立突发事件应急预案机制,确保各种可能的突发事件均有预案应对,使突发事件的危害程 度降到最低。根据可能发生的突发事件,制定相应的处理预案,并不断补充和完善。 3、消防安全管理的多方协助

3.1.1.建立公司各部门、公司与相关方在消防管理方面的协作机制，使多方关联人员积极参与消防 安全管理，达到最佳管理效果。

3.1.2.配备专职消防技工负责监督消防设施设备的养护与维修，确保消防设施设备正常运行。 3.1.3.与主力店关系:根据“谁管辖,谁负责”的原则,与入驻主力店签订消防责任书,定期对主力店 消防设备设施及其消防管理措施进行检查,要求其整改不合格内容。同时与其进行充分沟通与 协作，配合对方要求对方参与各自策划的消防管理活动。

3.1.4.制定商户消防的监管措施,严格实施商户消防管理检查；对商户的营业人员进行消防知识培 训，对消费者进行消防知识宣传，并要求营业人员参与消防演习活动。 4、安全、环境与工程维修的互助式管理

4.1.1.建立确保物业管理员、工程维修人员、保洁员相互协助的管理模式，充分利用人力资源，解 决现场安全、环境与工程维修问题。

4.1.2.互助式管理机制在于形成一个保洁、安全、工程监督网络：保管员对岗位区域内的卫生进行 协助式监管，发现保洁问题及时与保洁员反映并监督处理；分包方保洁员在作业区域内对安 全事务进行协防，发现安防、设备设施问题及时提醒商管员、维修工；维修工在日常巡视中 发现卫生及安全问题时及时通知相关人员处理。做到广场环境卫生不留死角、安全隐患尽可 能消除、设备设施问题得到及时解决。 5、车辆管理

5.1.1.车场入口值班保安负责车辆导入停放管理。检看车辆是否破损、无牌、漏油、有无危险品。 值班商管分队长不定时对各岗位执行情况进行检查。

5.1.2.车场值班保安负责车场安全巡视工作。巡视车辆有无刮碰、有无跨车位停放。及时与出入口 通报场内车辆情况。监督卫生情况。监督主力店卸货。

5.1.3.收费，车场出口值班商管员负责收费工作。回收停车卡、收取相应的停车费。对免费车辆相 关单据的回收、登记、放行。每班次对收费情况进行登记并当日到财务交款。

七、工程管理制度

1、组建工程技工队伍,熟悉现场及设备、跟进调试、代管接管设备。在设备安装调试后期，工程进 度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行，商业公 司安排技工进站值班，进入设备设施的代管阶段，要求如下：

1.1.1.要求相关工程、值班人员在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但 不可擅自单独操作。

1.1.2.详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的 原始记录进行存档。代管期间,涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由安装调试施工单位

组织。 2、工程部业务管理 2.1.1.工程巡场

每日必须巡场,巡场原则是“无漏巡、无漏点、无漏顶”。巡场的内容是：巡场区域建筑物完好情况；巡场区域内变压器、配电柜、冷机、电梯、水泵、消防报警控制器、照明灯具等设备的运行情况；各类设备运行、维护记录；危险化学品储存情况。 2.1.2主力店专用设施设备定期巡查

对以租赁方式交由主力店或其他业户使用设施设备,工程部应按合同规定的责任和权限执行,可能的工作方式包括:要求提供设施设备维护保养计划、监督维护保养作业、定期检查评估等，各项监督管理工作完成后均应形成相应的记录留存。 2.1.3.工作计划

工程部根据工作计划提前制订年度预算和月度预算。重点控制每月能源支出费用、零星采购费用、维护保养费用等。 2.1.4.能源管理方面的

对电、水、气等能耗费用，要将能耗预算分解到每周。工程部填表记录统计，每周参照预算指标进行分析，每月与当月预算、往年同月能耗费进行对比，确保完成能耗指标。