资产评估常用公式打印版
Final approval draft on November 22, 2020
市场法 1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间 1、市场售价类比法：P=P’*修正系数 2、功能价值法：P= P’*（评估对象能力 / 参物能力） 3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数） 4、成新率价格法：P= P’*（评估对象成新率 / 参物成新率） 5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率） 6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’ / 其合理成本） 7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率 收益法 1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。 一、 纯收益不变： nP=A/r P=A/r[1-1/(1+r)]→有限 二、 纯收益若干年后保持不变 ttP=∑Rt/(1+r)+A/r(1+r) ttN-nP=∑Rt/(1+r)+A/r(1+r)*[1-1/(1+r)] 三、 纯收益按等差级数变化 21、等差：递增P=A/r+B/r 2nnP=（A/r+B/r）[1-1/(1+r)]-B*n/r(1+r) 2 递减P=A/r-B/r2nP=（A/r-B/r）[1-1/(1+r)] n+B*n/r(1+r) 2、等比：递增P=A/（r-s） nnP= A/（r-s）[1-(1+s) /(1+r)] 递减P=A/（r+s） nnP= A/（r+s）[1-(1-s) /(1+r)] 成本法 1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。 P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值 一、 重置成本p的估算方法： 1重置核算法：购买、自建 2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数 3功能价值法：p=参物重置价*年产量比 n4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比 二、 实体性贬值的测算方法： 1、观测法：=p*(1-实体性成新率) 2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧 三、 功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数） 四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。 一、 重置成本的估算： 1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法 二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123 三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额 投资成本。 四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实x际使用生产能力/额定生产能力）]→x在0.6-0.7之间。P67、131 2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n） 3受环境保护的经济性贬值、闲置时间和资金成本 地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率 剩余法（评估待开发土地价值） 地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润 综合 机器1、 直接匹配法 设2、 可比因素比较法 备3、 成本百分率比较法 评估 折现率=年收益（租金）/价格 nP=A/r[1-1/(1+r)] 房地产评估 P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K （交易情况、交易日期、区域因素、个别因素m修正系数）K=[1-1/(1+r)] / [1-1、P=A/r[1-1/(1+r)] （收益须是其处于最佳利用状态下的结果） 综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y 2、单独评估土地的价格： 土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯n1/(1+r)] n基准地价修正系数法 地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数 收益/ r1=（房地产纯收益-建筑物纯收利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率 益）/ r1 利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率 建筑物纯收益= r2*（建筑物重置价-折旧） 路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1） 在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税 3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） 森P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整林 系数Kb*蓄积量Q 资采源矿资产矿权 评产 探估 矿权 可比销售法 P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数） (高精度勘查)地勘加和法 P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G) P=∑（At-Ct）/(1+t) 适合有经常性收益的林木资产 贴现现金流量法 tP= ∑(Wat –Wbt)/ (1+t) Wat→年剩余利润额；Wbt→社会平均收益额 约当投资——贴现现金流量法 P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)* ∑Wt / (1+t)t tP=K*∑Ct(1+r) (t指过去第t年)→幼龄林 剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成 n-t 重置成本法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值ξ) =∑[Ubi *Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ) （低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。 市场法 专利权的评估方法：主要采用收益法 商誉的评价方法： 一、割差法： P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和 二、超额收益法： 1、超额收益本金化价格法 P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/ 适用本金化率 2、超额收益折现法 tP=∑Rt / (1+r) 收益法 P=∑KRt/(1+r) K→分成率；R为超额收益 tP=Y+∑KRt/(1+r) Y→最低收费额 Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用） 收益额的确定：一、直接估算法 1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T） R=销量差*（P-C）*（1-T） 2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T） 二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率 三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率 利润分成率的估算 1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值 2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率） 四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30） t成本法 P=无形资产重置成本*成新率 一、 自创无形资产重置成本的的估算 1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润 2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L） C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276 二、外购无形资产重置成本的估算 1、市价类比法 2、物价指数法：=账面成本*物价指数 三、成新率的估算 1、专家鉴定法 2、剩余经济寿命预测法 无形资产评估 长期投资评估 流动资产评估 长期债权 长期股权 材料 上市交易的债券 P=债券数量*评估基准日债券的收盘价 非上市交易的债券 n1、到期一次还本付息：P=F/(1+r) 2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r) +A/(1+r) nt 上市交易股票的价值评估： 1、评估基准日的收盘价 2、以控股为目的采用收益法评估 非上市交易股票的评估：（普通股） 1、固定红利型股利下：P=R/r 2、红利增长型：P=R/（r-g） 购进批次间隔时间长、价格变化较大 P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用 某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格 近期购进的材料，市场价格变化不大时。 在 产 品 产成品 1、出售为目的：P=现行市价 2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税） 企 业价值评估
1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高） ←成本法 P=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数） 2、按社会平均消耗定额和现行市价计算 P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用） 3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率） 1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位成本 2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用） P=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数） 一、 企业持续经营假设前提下的收益法： t t1、年金法：P=A/r=∑Rt/（1+r）÷∑1/（1+r）÷r 2、分段法：P=∑Rt/（1+r）+Rn/r(1+r) 二、企业有限持续经营假设前提下的收益法： t nP=∑Rt/（1+r）+Pn/(1+r) t n
