没有房屋产权证是否影响房屋租赁合同效力？

展开全文 一、相关规定

（一）《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同司法解释》”）

第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。”

第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。”

（二）《北京市高级人民关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称“《房屋租赁合同纠纷解答》”）规定：

“1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。”

（三）《最高人民关于适用<中华人民共和国合同法>若干问

题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民确认合同无效，应当以全国及其常委会制定的法律和制定的行规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

二、观点分析 郑律师观点：

《房屋租赁合同司法解释》第二条、三条合同无效的原因是该行为属于违法《建筑法》的相关规定。

《房屋租赁合同纠纷解答》的规定不能直接套用，因为没有房屋产权证不等于没有所有权，最终还要看房屋产权证的具体情况。

1.如果经核实属于违反房屋租赁合同司法解释规定的情况，租赁无效。

2.后续可以办理房屋产权证的，租赁合同继续有效。 3.部分无效，部分有效，分别判断。

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