商品房网签的效力如何？

本文介绍了商品房网签的效力问题和二手房买卖网签效力,指出在有预售许可证的情况下,不进行网签将使买房人不能正常过户,也不能预防开发商一房两卖,而网签对于保护购房人的交易安全意义重大。此外,还介绍了如何查询商品房预售许可证。

法律分析

一、关于商品房网签的效力问题？

虽然网签的商品房可能并非真正有效，但开发商未获得预售许可证却擅自销售房屋，这种行为已属于违法行为。在这种情况下，商品房买卖合同自始无效。

在有预售许可证的情况下，不进行网签，将使买房人不能正常过户，也不能预防开发商一房两卖。

网签对于保护购房人的交易安全意义重大。

网签一般情况下不是最终的合同，它只是订立合同的一个环节;最终的合同效力以纸面合同为准，网签和纸面合同内容保持一致。

二、二手房买卖网签效力

网签后卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行;注销只有买方或双方一起向房管局申请，才能注销。即需要有买方的协助，否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。

一旦卖方毁约，买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了;不需要向申请诉前或者诉中财产保全。

二手房交易中，网签也是房屋买卖过程中的一个环节，不是最终的合同文本;只有最终的纸面合同才是最终的合同。

三、怎么查期房预售许可证

登录各市的商品房预售许可证查询系统进行查询。

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房在销售之前，就必须要取得相关许可证，并且该证件不得是已经过期的，否则即使与其他主体签署了房屋买卖合同，该合同也不具有司法效力。对于那些已经通过网签购买了房屋的情形，开发商就需要按照规定，带上相关材料办理备案手续了。

结语

商品房网签是房屋买卖过程中的一个环节，虽然不能完全替代纸面合同，但网签对于保护购房人的交易安全意义重大。在有预售许可证的情况下，不进行网签将使买房人不能正常过户，也不能预防开发商一房两卖。对于二手房买卖，网签后卖方想要毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行，注销需要买方或双方一起向房管局申请，否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。如果卖方毁约，买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了，不需要向申请诉前或者诉中财产保全。因此，购房人应当重视商品房网签的效力问题，并查询预售许可证确保房屋合法销售。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。