外资房地产企业可核定征收企业所得税吗

第1种观点： 我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套建设费(该笔预提费用在当年的所得税汇算中做了调增利润处理)。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司的账上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款(因为物业管理公司认为该笔款项迟早是会用于小区配套设施修建)。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从账面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业的收入，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额中。请问：谁的理解正确呢?答：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)文件规定：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。根据上述规定，外商投资的房地产开发企业发生的售后公共配套设施费，应将配套设施的设计、预算等资料报主管税务机关审核批准预提的金额或比例，借记主营业务成本，贷记应付账款，此开发成本允许税前扣除，不作调整。若预提金额未用完，应将应付账款余额结转至主营业务成本或以前年度损益调整(跨年度)科目当中，并入当期所得征税。该公司没有履行预提配套设施费的报批手续，申报所得税时将预提数2000万元作纳税调整的做法是正确的。此后发生的金额应当据实扣除。

第2种观点： 1.利用特殊交易，隐瞒收入，逃避税收管理一是具有关联关系，如集团内部购房、有经济利益关联往来的单位和个人等之间低价转让房产。二是合作建房不按全额申报。合作建房的双方以地换房，开发商以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，以代建房的名义不计这部分收入或以低于无关联的第三方价格作为收入，减少应税收入和应税所得额。三是销售特殊对象不作收入。将自行开发的房屋分给投资方部分，将开发的返建房(回迁房)部分和以房产物业抵偿劳务款未作收入申报。四是收取价外费用不计收入。不少开发商在售房时，以各种名目收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付结算，未将其并入营业收入，少计收入和应税所得额。2.会计核算(收入)不实，滞后纳税;一是应税收入长期挂往来款。部分房地产开发商为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款，账务处理上，将售房收入直接记入应付账款等往来科目，抵减应付工程款，未及时核算反映当期营业收入。二是预收账款不按规定转作收入。涉外房地产企业预售房地产取得的预收款，应按照规定转作收入并据预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴所得税。但有些企业却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡或私人账户，直到房产交付使用后才转作收入申报。三是按揭贷款不及时申报收入。大部分开发商采取按揭销售方式，将收到的银行按揭贷款或银行已将按揭贷款办妥转账的挂往来账，未按权责发生制及时申报收入。四是隐瞒已售房取得的收入。某些房地产商将已竣工并投入使用的经营房产一直挂账在在建工程科目，以未取得房产证为由，不按时记入固定资产科目，从而滞后申报纳税。3.虚增乱摊成本，侵蚀税基;一是不按施工项目核算成本。有些房地产商利用房地产行业开发周期长、涉及环节多、款项结算复杂的特点，不按项目核算成本将已完工与未完工的项目成本混在一起，难以确定已交付使用房屋的应分摊已销房经营成本和费用，造成应纳税所得额不实，在多个项目、多个年度中按自身需要任意调节当期经营成本，或通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本。二是虚增开发成本。有的房地产开发商利用虚开代开、甚至开具过期作废建筑业等，虚增开发成本，减少计税利润。如将开发项目中的停车场商业网点及会所等产权属外商投资企业部分的成本费用，全部摊入可售房产成本，从而减少应纳税所得额。三是成本项目与期间费用划分不清。由于工期长，有些房地产开发商与建筑安装企业结算未了结，就按实际支付数而非已售房面积及收入匹配列支威本;有的以预计数开具收款收据入账，造成成本虚增。四是非生产性费用支出异常。如年交际应酬费高达数百万元，宣传广告费巨大，工资性支出超出当地其他行业几倍甚至十几倍等。

第3种观点： 房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)下面就外资房地产企业所得税的相关做如下介绍：一、应纳税所得额的确定(一)房地产开发企业所得税的计算公式企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额 适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具之日作为销售收入的实现。(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

第1种观点： 房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)下面就外资房地产企业所得税的相关做如下介绍：一、应纳税所得额的确定(一)房地产开发企业所得税的计算公式企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额 适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具之日作为销售收入的实现。(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

第2种观点： 咨询描述：外商投资房地产企业是否可以核定征收企业所得税　　解答内容：根据国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》　　九、关于征收管理问题(二)开发企业出现下列... 　　咨询描述：外商投资房地产企业是否可以核定征收企业所得税　　解答内容：根据国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》　　九、关于征收管理问题(二)开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1.依照法律、行规的规定可以不设账簿的;2.依照法律、行规的规定应当设置但未设置账薄的;　　3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的;　　5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第3种观点： 法律分析：企业所得税的优惠主要有三免三减半、技术转让所得的费用、加计扣除和研究开发的费用、安置残疾员工所支付的工资。其中三免三减半的主要是指从事符合条件的环境保护节能方面的项目或者是从事国家重点扶持的公共设施服务而获得的收入可以获得优惠。而技术转让所得的优惠主要是，如果是不超过500万的部分，可以免征企业的所得税，法律依据：《中华人民共和国企业所得税法》 第二十 符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

第1种观点： 法律分析：外资企业不缴纳房产税，但是要缴纳城市房地产税，税率和内资的房产税是一样的。法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第2种观点： 房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)下面就外资房地产企业所得税的相关做如下介绍：一、应纳税所得额的确定(一)房地产开发企业所得税的计算公式企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额 适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具之日作为销售收入的实现。(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

第3种观点： 根据相关法律法规，外商投资企业和外国企业在我国境内拥有房产的，需要依照房产税法规定，按时足额缴纳房产税。根据2009年1月1日起施行的《房产税暂行条例》，外资企业及外籍个人需要按照该条例及相关规定缴纳房产税。法律分析外商投资企业和外国企业是否需要缴纳房产税？根据相关法律法规，外商投资企业和外国企业在我国境内拥有房产的，需要依照房产税法规定，按时足额缴纳房产税。答：财政部、国家税务总局《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）规定，根据2008年12月31日发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）缴纳房产税。也就是说，自2009年1月1日起，外资企业及外籍个人的房产不仅要缴纳房产税，而且在征收范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面均按照《房产税暂行条例》及有关规定执行。拓展延伸外商投资企业是否需要缴纳房产税一直是一个备受关注的问题。根据我国《房产税法》的规定，房产税的纳税人为房产的所有人或者管理人。而对于外商投资企业来说，其是否需要缴纳房产税，需要结合具体情况进行分析。根据我国《企业所得税法》的规定，外商投资企业属于企业所得税的纳税人范畴。因此，应当就其房产是否用于经营、出租、居住等方面，来判断是否需要缴纳房产税。首先，如果外商投资企业的房产用于经营且出租，或者出租给居住用途，那么根据《房产税法》的规定，应当缴纳房产税。其次，如果外商投资企业的房产仅用于员工宿舍或者集体居住，且不对外出租，那么根据《房产税法》的规定，不需要缴纳房产税。需要注意的是，外商投资企业的房产税缴纳方式可能与其他企业有所不同，需要根据具体情况进行确定。总之，外商投资企业是否需要缴纳房产税需要根据具体情况进行分析，如果用于经营且出租，或者出租给居住用途，则需要缴纳房产税；反之则不需要缴纳。结语根据相关法律法规，外商投资企业和外国企业在我国境内拥有房产的，需要依照房产税法规定，按时足额缴纳房产税。因此，外资企业及外籍个人需要按照规定缴纳房产税。法律依据全国人民代表大会常务员会关于外商投资企业和外国企业适用、消费税、营业税等税收暂行条例的决定： 二、1993年12月31日前已批准设立的外商投资企业，由于依照本决定第一条的规定改征、消费税、营业税而增加税负的，经企业申请，税务机关批准，在已批准的经营期限内，最长不超过五年，退还其因税负增加而多缴纳的税款；没有经营期限的，经企业申请，税务机关批准，在最长不超过五年的期限内，退还其因税负增加而多缴纳的税款。具体办法由规定。中华人民共和国外交与豁免条例： 第二十条 与外交代表共同生活的配偶及未成年子女，如果不是中国公民，享有第十二条至第十所规定的与豁免。使馆行政技术人员和与其共同生活的配偶及未成年子女，如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，享有第十二条至第十七条所规定的与豁免，但民事管辖豁免和行政管辖豁免，仅限于执行公务的行为。使馆行政技术人员到任后半年内运进的安家物品享有第十第一款所规定的免税的。使馆服务人员如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，其执行公务的行为享有豁免，其受雇所得报酬免纳所得税。其到任后半年内运进的安家物品享有第十第一款所规定的免税的。使馆人员的私人服务员如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，其受雇所得的报酬免纳所得税。中华人民共和国外交与豁免条例： 第十六条 外交代表免纳捐税，但下列各项除外：（一）通常计入商品价格或者服务价格内的捐税；（二）有关遗产的各种捐税，但外交代表亡故，其在中国境内的动产不在此限；（三）对来源于中国境内的私人收入所征的捐税；（四）为其提供特定服务所收的费用。