房地产企业收到定金是否要预缴税款

第1种观点： 房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率缴纳。应预缴的税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3％适用一般计税方法计税的，按照11％的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5％的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。一、购房是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。二、订金和定金有何区别1、订金是预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明显的担保性质。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。具有一定的法律效应。2、订金没有担保性质，不具备法律效应；定金有担保性质，具备法律效应。订金的效力取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，可以如数退还；定金的效力取决于双方当事人的认可，必须以书面形式进行约定，具有法律效应，一般情况下无法退还。3、订金，可通过双方协调归还。定金，只有在签订的认购合同不规范等情况下，才能退还。4、订金在司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果。定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金。

第2种观点： 国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季度（或月）计算出预计利润额，填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函＂利润总额＂内．但原预缴申报表的填表说明中规定，从事房地产开发业务纳税义务的利润总额应包括本期取得的预售收入计算的预计利润．分析得知，原预缴申报表中的利润总额不仅限于本期取得的预售收入计算的预计利润，还应包括在预售期间发生的未计入开发成本的相关期间费用及税金附加．新的预缴申报表的填表说明规定，＂利润总额＂填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润等．从新申报表及其填表说明来看，营业收入、营业成本及利润总额之间没有必然的勾稽关系，因此，对采用预售方式销售的房地产开发企业而言，利润总额应包含未计入开发成本的相关期间费用、税金附加、预计利润率计算的预计利润，同时在预售收入转为销售收入当期时，还应从利润总额中减除将原已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润．一、房地产企业所得税处理的几个误区（一）核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地会相应提高，得不偿失。（二）隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要抵扣时就会出现麻烦，迟早会暴光。二、房地产开发企业所得税税率是多少企业所得税率一般是25％，符合条件的小型微利企业，所得税的税率一般为20％。国家重点扶持的高新技术企业，所得税的税率一般为15％。非居民企业对于来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，适用税率均为20％。

第3种观点： 《国家税务总局关于发布 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法 的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳，已预缴的可以按规定抵减。那么接下来我们把这个问题延伸下：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第三条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季度（或月）计算出预计利润额，填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函〔2008〕44号附件1）第四行“利润总额”内。但原预缴申报表的填表说明中规定，从事房地产开发业务纳税义务的利润总额应包括本期取得的预售收入计算的预计利润。分析得知，原预缴申报表中的利润总额不仅限于本期取得的预售收入计算的预计利润，还应包括在预售期间发生的未计入开发成本的相关期间费用及税金附加。新的预缴申报表的填表说明规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润等。从新申报表及其填表说明来看，营业收入、营业成本及利润总额之间没有必然的勾稽关系，因此，对采用预售方式销售的房地产开发企业而言，利润总额应包含未计入开发成本的相关期间费用、税金附加、预计利润率计算的预计利润，同时在预售收入转为销售收入当期时，还应从利润总额中减除将原已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《实施细则》的规定，缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。在预缴方式上，纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/12或1/4，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。以上就是律师为大家整理的内容，请仔细阅读。