涉外房地产费税务处理的问题

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第1种观点： 我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套建设费(该笔预提费用在当年的所得税汇算中做了调增利润处理)。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司的账上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款(因为物业管理公司认为该笔款项迟早是会用于小区配套设施修建)。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从账面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业的收入，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额中。请问：谁的理解正确呢?答：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)文件规定：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。根据上述规定，外商投资的房地产开发企业发生的售后公共配套设施费，应将配套设施的设计、预算等资料报主管税务机关审核批准预提的金额或比例，借记主营业务成本，贷记应付账款，此开发成本允许税前扣除，不作调整。若预提金额未用完，应将应付账款余额结转至主营业务成本或以前年度损益调整(跨年度)科目当中，并入当期所得征税。该公司没有履行预提配套设施费的报批手续，申报所得税时将预提数2000万元作纳税调整的做法是正确的。此后发生的金额应当据实扣除。

第2种观点： 1.利用特殊交易，隐瞒收入，逃避税收管理一是具有关联关系，如集团内部购房、有经济利益关联往来的单位和个人等之间低价转让房产。二是合作建房不按全额申报。合作建房的双方以地换房，开发商以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，以代建房的名义不计这部分收入或以低于无关联的第三方价格作为收入，减少应税收入和应税所得额。三是销售特殊对象不作收入。将自行开发的房屋分给投资方部分，将开发的返建房(回迁房)部分和以房产物业抵偿劳务款未作收入申报。四是收取价外费用不计收入。不少开发商在售房时，以各种名目收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付结算，未将其并入营业收入，少计收入和应税所得额。2.会计核算(收入)不实，滞后纳税;一是应税收入长期挂往来款。部分房地产开发商为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款，账务处理上，将售房收入直接记入应付账款等往来科目，抵减应付工程款，未及时核算反映当期营业收入。二是预收账款不按规定转作收入。涉外房地产企业预售房地产取得的预收款，应按照规定转作收入并据预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴所得税。但有些企业却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡或私人账户，直到房产交付使用后才转作收入申报。三是按揭贷款不及时申报收入。大部分开发商采取按揭销售方式，将收到的银行按揭贷款或银行已将按揭贷款办妥转账的挂往来账，未按权责发生制及时申报收入。四是隐瞒已售房取得的收入。某些房地产商将已竣工并投入使用的经营房产一直挂账在在建工程科目，以未取得房产证为由，不按时记入固定资产科目，从而滞后申报纳税。3.虚增乱摊成本，侵蚀税基;一是不按施工项目核算成本。有些房地产商利用房地产行业开发周期长、涉及环节多、款项结算复杂的特点，不按项目核算成本将已完工与未完工的项目成本混在一起，难以确定已交付使用房屋的应分摊已销房经营成本和费用，造成应纳税所得额不实，在多个项目、多个年度中按自身需要任意调节当期经营成本，或通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本。二是虚增开发成本。有的房地产开发商利用虚开代开、甚至开具过期作废建筑业等，虚增开发成本，减少计税利润。如将开发项目中的停车场商业网点及会所等产权属外商投资企业部分的成本费用，全部摊入可售房产成本，从而减少应纳税所得额。三是成本项目与期间费用划分不清。由于工期长，有些房地产开发商与建筑安装企业结算未了结，就按实际支付数而非已售房面积及收入匹配列支威本;有的以预计数开具收款收据入账，造成成本虚增。四是非生产性费用支出异常。如年交际应酬费高达数百万元，宣传广告费巨大，工资性支出超出当地其他行业几倍甚至十几倍等。

第3种观点： 房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)下面就外资房地产企业所得税的相关做如下介绍：一、应纳税所得额的确定(一)房地产开发企业所得税的计算公式企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具之日作为销售收入的实现。(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

第1种观点： 房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)下面就外资房地产企业所得税的相关做如下介绍：一、应纳税所得额的确定(一)房地产开发企业所得税的计算公式企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具之日作为销售收入的实现。(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

第2种观点： 咨询描述：外商投资房地产企业是否可以核定征收企业所得税　　解答内容：根据国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》　　九、关于征收管理问题(二)开发企业出现下列... 　　咨询描述：外商投资房地产企业是否可以核定征收企业所得税　　解答内容：根据国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》　　九、关于征收管理问题(二)开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1.依照法律、行规的规定可以不设账簿的;2.依照法律、行规的规定应当设置但未设置账薄的;　　3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的;　　5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第3种观点： 法律分析：企业所得税的优惠主要有三免三减半、技术转让所得的费用、加计扣除和研究开发的费用、安置残疾员工所支付的工资。其中三免三减半的主要是指从事符合条件的环境保护节能方面的项目或者是从事国家重点扶持的公共设施服务而获得的收入可以获得优惠。而技术转让所得的优惠主要是，如果是不超过500万的部分，可以免征企业的所得税，法律依据：《中华人民共和国企业所得税法》第二十符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

第1种观点： 法律分析：外资企业不缴纳房产税，但是要缴纳城市房地产税，税率和内资的房产税是一样的。法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第2种观点： 房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)下面就外资房地产企业所得税的相关做如下介绍：一、应纳税所得额的确定(一)房地产开发企业所得税的计算公式企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具之日作为销售收入的实现。(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

第3种观点： 根据相关法律法规，外商投资企业和外国企业在我国境内拥有房产的，需要依照房产税法规定，按时足额缴纳房产税。根据2009年1月1日起施行的《房产税暂行条例》，外资企业及外籍个人需要按照该条例及相关规定缴纳房产税。法律分析外商投资企业和外国企业是否需要缴纳房产税？根据相关法律法规，外商投资企业和外国企业在我国境内拥有房产的，需要依照房产税法规定，按时足额缴纳房产税。答：财政部、国家税务总局《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）规定，根据2008年12月31日发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）缴纳房产税。也就是说，自2009年1月1日起，外资企业及外籍个人的房产不仅要缴纳房产税，而且在征收范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面均按照《房产税暂行条例》及有关规定执行。拓展延伸外商投资企业是否需要缴纳房产税一直是一个备受关注的问题。根据我国《房产税法》的规定，房产税的纳税人为房产的所有人或者管理人。而对于外商投资企业来说，其是否需要缴纳房产税，需要结合具体情况进行分析。根据我国《企业所得税法》的规定，外商投资企业属于企业所得税的纳税人范畴。因此，应当就其房产是否用于经营、出租、居住等方面，来判断是否需要缴纳房产税。首先，如果外商投资企业的房产用于经营且出租，或者出租给居住用途，那么根据《房产税法》的规定，应当缴纳房产税。其次，如果外商投资企业的房产仅用于员工宿舍或者集体居住，且不对外出租，那么根据《房产税法》的规定，不需要缴纳房产税。需要注意的是，外商投资企业的房产税缴纳方式可能与其他企业有所不同，需要根据具体情况进行确定。总之，外商投资企业是否需要缴纳房产税需要根据具体情况进行分析，如果用于经营且出租，或者出租给居住用途，则需要缴纳房产税；反之则不需要缴纳。结语根据相关法律法规，外商投资企业和外国企业在我国境内拥有房产的，需要依照房产税法规定，按时足额缴纳房产税。因此，外资企业及外籍个人需要按照规定缴纳房产税。法律依据全国人民代表大会常务员会关于外商投资企业和外国企业适用、消费税、营业税等税收暂行条例的决定：二、1993年12月31日前已批准设立的外商投资企业，由于依照本决定第一条的规定改征、消费税、营业税而增加税负的，经企业申请，税务机关批准，在已批准的经营期限内，最长不超过五年，退还其因税负增加而多缴纳的税款；没有经营期限的，经企业申请，税务机关批准，在最长不超过五年的期限内，退还其因税负增加而多缴纳的税款。具体办法由规定。中华人民共和国外交与豁免条例：第二十条与外交代表共同生活的配偶及未成年子女，如果不是中国公民，享有第十二条至第十所规定的与豁免。使馆行政技术人员和与其共同生活的配偶及未成年子女，如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，享有第十二条至第十七条所规定的与豁免，但民事管辖豁免和行政管辖豁免，仅限于执行公务的行为。使馆行政技术人员到任后半年内运进的安家物品享有第十第一款所规定的免税的。使馆服务人员如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，其执行公务的行为享有豁免，其受雇所得报酬免纳所得税。其到任后半年内运进的安家物品享有第十第一款所规定的免税的。使馆人员的私人服务员如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，其受雇所得的报酬免纳所得税。中华人民共和国外交与豁免条例：第十六条外交代表免纳捐税，但下列各项除外：（一）通常计入商品价格或者服务价格内的捐税；（二）有关遗产的各种捐税，但外交代表亡故，其在中国境内的动产不在此限；（三）对来源于中国境内的私人收入所征的捐税；（四）为其提供特定服务所收的费用。

第1种观点： 1、人为拖延纳税现象严重。2、虚列或高估成本，偷逃企业所得税。很多外资房地产企业不遵循会计制度确定的原则核算成本及费用，不按项目核算成本，将已完工与未完工的项目成本混在一起，在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本或者通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本,从而减少了应纳税所得。3、在业务往来上做手脚偷逃税款。有的房地产企业以完工房屋抵顶银行贷款、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取的土地使用权价款，不计销售收入，而直接冲减有关应付款科目，从而达到少缴税款的目的。4、税务部门监管不到位。一、企业所得税的征收方式有哪些1、定额征收，是指税务机关按照一定的标准、程序和办法，直接核定纳税人年度应纳企业所得税额，由纳税人按规定进行申报缴纳的办法。2、核定应税所得率征收，是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。实行核定应税所得率征收办法的，应纳所得税额的计算公式如下：应纳所得税额=应纳税所得额x适用税率应纳税所得额=收入总额x应税所得率或=成本费用支出额/（1-应税所得率）x应税所得率税务部门会给出一份应税所得率表，比如工业、交通运输业、商业7-20%；建筑业、房地产开发业10-20%；饮食服务业10-25%；娱乐业10-25%；其他行业10-30%。企业经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由主管税务机关根据其主营项目，核定其适用某一行业的应税所得率。二、技术合同免税规定(1)财政部国家税务总局规定：对单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。技术转让是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或使用权有偿转让他人的行为。技术开发是指开发者接受他人委托，就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为。技术咨询是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等。与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务业务是指转让方(或受托方)根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方(或委托方)掌握所转让(或委托开发)的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务。且这部分技术咨询、服务的价款与技术转让(或开发)的价款是开在同一张上的。(2)免征营业税的技术转让、开发的营业额的确定方法为：①以图纸、资料等为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额为向对方收取的全部价款和价外费用。②以样品、样机、设备等货物为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额不包括货物的价值。对样品、样机、设备等货物，应当按有关规定征收。转让方(或受托方)应分别反映货物的价值与技术转让、开发的价值，如果货物部分价格明显偏低，应按《中华人民共和国暂行条例实施细则》第16条的规定，由主管税务机关核定计税价格。(3)免税的程序如下：①单位和个人(不包括外资企业、外籍个人)从事技术转让，开发业务申请免征营业税时，须持技术转让、技术开发的书面合同到省级科技主管部门进行认定，并将认定后的合同及有关证明材料文件报主管地方税务局备查。主管地方税务局要不定期地对纳税人申报享受减免税的技术转让、技术开发合同进行检查，对不符合减免税条件的单位和个人要取消税收优惠，同时追缴其所减免的税款，并按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。外国企业和外籍个人从境外向中国境内转让技术需要免征营业税的，需提供技术转让或技术开发书面合同、纳税人或其授权人书面申请以及技术受让方所在地的省级科技主管部门审核意见证明，经省级税务主管机关审核后，上报国家税务总局批准。②在科技和税务部门审核批准以前，纳税人应当先按有关规定缴纳营业税，待科技、税务部门审核后，再从以后应纳的营业税款中抵交，如以后一年内未发生应纳营业税的行为，或其应纳税款不足以抵顶免税额的，纳税人可向负责征收的税务机关申请办理退税。

第2种观点： 关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知　　国家税务总局 2000年3月8日国税发[2000]44号　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：　　一个时期以来，由于外商投资企业和内资企业分别适用《城市房地产税暂行条例》和《中华人民共和国房产税暂行条例》，在对外商投资企业征收城市房地产税过程中陆续反映出一些问题。为便于各地执行，现将有关问题明确如下：　　一、关于利用人防工程免征城市房地产税问题　　为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可比照《关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》的有关规定，暂不征收房产税。　　二、关于出租柜台征收城市房地产税问题　　出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税;未超过的，按房产价值计征。　　对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业固定资产帐上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时辅面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计帐，是否确定产权，均应照章征收城市房地产税。　　三、关于外籍个人购置的房产免征城市房地产税问题　　外籍个人购置的非营业用房产，可比照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征城市房地产税。　　四、本通知自2000年1月1日起执行。

第3种观点： 本文介绍了外国投资企业和外商投资企业可以享受七种税收优惠，包括地区优惠、产业优惠、再投资优惠、购买国产设备投资抵免企业所得税、采购国产设备退税以及地方所得税和其它税的减免。这些优惠主要包括减免优惠、再投资优惠、亏损结转优惠、税收抵免优惠四种方式。具体来说，限定地区和产业项目实行减低税率，包括外商投资额在3000万美元以上、从事能源、交通基础设施项目的生产性外商投资企业以及从事农业、林业、牧法律分析外国投资企业和外商投资企业可以享受七种税收优惠，包括地区优惠、产业优惠、再投资优惠、购买国产设备投资抵免企业所得税、采购国产设备退税以及地方所得税和其它税的减免。主要包括减免优惠、再投资优惠、亏损结转优惠、税收抵免优惠四种方式。一、限定地区和产业项目，实行减低税率。1、外商投资额在3000万美元以上，回收投资时间长的项目，在报国家税务总局批准后，减按15%税率征收企业所得税。2、从事能源、交通基础设施项目的生产性外商投资企业，报经国家税务总局批准后，可减按15%的税率征收企业所得税。3、税法所说生产性企业是指从事机械制造、电子工业、能源工业(不含开采石油、天然气);冶金、化工、建材工业;轻工、纺织、包装工业;医疗器械、制药工业;农业、林业、畜牧业、渔业和水利业;建筑业;交通运输业(不含客运，因为客运具有较强的服务业性质);直接为生产服务的科技开发(包括新技术、新工艺、新材料、新品种)、地质普查(包括大面积地质航测、遥感普查等)、产业信息咨询和生产设备、精密仪器维修服务业;经税务主管部门确定的其他生产性企业的外商投资企业。二、限定行业、项目，实行定期减免税。1、对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，第1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税。企业于年度中间开业，如果当年获得利润而实际生产经营期不足6个月的,可以选择从下一个年度起计算免征、减征企业所得税的期限。但当年所获得的利润,应当依照税法规定缴纳所得税。2、从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，减免税待遇期满后，经企业申请，国家税务总局批准，可以在以后10年内继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。3、外商投资举办的产品出口企业,在依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，凡当年出口产品值达到当年企业产品产值百分之七十以上的，可以按照税法规定的税率减半征收企业所得税。但经济特区和经济技术开发区以及其他已经按百分之十五的税率缴纳企业所得税的产品出口企业，符合上述条件的，按百分之十的税率征收企业所得税。4、外商投资举办的先进技术企业,依照税法规定免征、减征企业所得税期满后仍为先进技术企业的，可以按照税法规定的税率延长三年减半征收企业所得税。三、再投资退税。对外国投资者将从外商投资企业取得的利润用于再投资给予退税，属于鼓励资本投资的一项税收优惠。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本,或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款，另有优惠规定的，依照的规定办理;再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。四、购买国产设备投资抵免企业所得税凡在我国境内设立的外商投资企业，在投资总额内购买的国产设备，对符合《关于调整进口设备税收的通知》(国发[1997]37号)中规定的《外商投资产业指导目录》鼓励类、乙类的投资项目，除国发[1997]37号规定的《外商投资项目不予免税的进口商品目录》外,其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时，未予抵免的投资额，可用以后年度比设备购置的前一年新增的企业所得税税额延续抵免，但延续抵免的期限最长不得超过五年。五、外购国产设备退税办法。1、享受退税的范围：享受国产设备退税的外商投资企业，是指已经办理税务登记的外商投资企业，包括中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业。2、外商投资企业的外国投资者已投入的资本金必须达到企业投资各方已到位资本金的25%(含)以上。享受退税的设备范围：是指符合《关于调整进口设备税收的通知》(国发[1997]37号)中规定的《外商投资产业指导目录》(鼓励类和乙类)，以及《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》的投资项目，在国内采购的设备。对符合上述规定的项目，购货合同中列名的随设备购进的部分塑料件、橡胶件、陶瓷件及石化项目用的管材等,也可以退税。3、购进国产设备的应退税额计算公式：应退税额=专用注明的金额*适用税率六、地方所得税的减免。生产性外商投资企业经营期在10年以上,符合下列条件之一者，由企业提出申请，经市、县税务机关批准，从开始获利年度起免征地方所得税5年至10年。1、产品出口企业与技术先进企业;2、技术密集、知识密集项目;3、外商投资额在3000万美元以上,回收投资时间长的项目;4、能源、交通、港口建设的项目;5、从事港口码头建设的中外合资经营企业;6、高新技术产业开发区被认定为高新技术企业的外商投资企业;7、从事农业、林业、牧业和水产养殖等开发经营的外商投资企业;8、在省内贫困山区举办的生产性企业。生产性外商投资企业、经营期在10年以上的，经企业申请，当地税务机关批准，从开始获利的年度起，第1年和第2年免征地方所得税，第3年至第5年减半征收地方所得税。经批准减免地方所得税的外商投资企业经营不满10年的，应补缴已免征、减征的地方所得税税款。七、其它税的减免1、城市维护建设税全免;2、教育费附加，按中方投资比例缴纳;3、水利建设基金，经主管税务机关批准后可减免;4、房产税，经主管税务机关批准后可减免。拓展延伸根据我国《外商投资法》的规定，外商投资企业可以享受定期减免税的优惠。这些企业包括从事花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植，以及海水养殖、内陆养殖的企业，以及规定的其他企业。这些企业可以定期减征或免征企业所得税，具体减免期限根据项目所处行业不同而有所差异。同时，对于在中国境内设立机构、场所且取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，也可以享受定期减免税的优惠。法律依据中华人民共和国外交与豁免条例：第二十条与外交代表共同生活的配偶及未成年子女，如果不是中国公民，享有第十二条至第十所规定的与豁免。使馆行政技术人员和与其共同生活的配偶及未成年子女，如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，享有第十二条至第十七条所规定的与豁免，但民事管辖豁免和行政管辖豁免，仅限于执行公务的行为。使馆行政技术人员到任后半年内运进的安家物品享有第十第一款所规定的免税的。使馆服务人员如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，其执行公务的行为享有豁免，其受雇所得报酬免纳所得税。其到任后半年内运进的安家物品享有第十第一款所规定的免税的。使馆人员的私人服务员如果不是中国公民并且不是在中国永久居留的，其受雇所得的报酬免纳所得税。中华人民共和国外交与豁免条例：第十六条外交代表免纳捐税，但下列各项除外：（一）通常计入商品价格或者服务价格内的捐税；（二）有关遗产的各种捐税，但外交代表亡故，其在中国境内的动产不在此限；（三）对来源于中国境内的私人收入所征的捐税；（四）为其提供特定服务所收的费用。中华人民共和国对外贸易法（2022修正）：第十一章附则第六十中华人民共和国的单独关税区不适用本法。

第2种观点： 我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套建设费(该笔预提费用在当年的所得税汇算中做了调增利润处理)。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司的账上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款(因为物业管理公司认为该笔款项迟早是会用于小区配套设施修建)。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从账面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业的收入，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额中。请问：谁的理解正确呢?答：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)文件规定：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。根据上述规定，外商投资的房地产开发企业发生的售后公共配套设施费，应将配套设施的设计、预算等资料报主管税务机关审核批准预提的金额或比例，借记主营业务成本，贷记应付账款，此开发成本允许税前扣除，不作调整。若预提金额未用完，应将应付账款余额结转至主营业务成本或以前年度损益调整(跨年度)科目当中，并入当期所得征税。该公司没有履行预提配套设施费的报批手续，申报所得税时将预提数2000万元作纳税调整的做法是正确的。此后发生的金额应当据实扣除。

第2种观点： 涉外房地产开发企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不小于五年的，经投资者申请，税务机关批准，可退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40%税款。如外国投资者将其从企业分得的利润在中国境内直接再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，可以全部退还其投资部分已缴纳的企业所得税税款。上述申请退还再投资部分已缴纳的所得税税款，不包括地方所得税。如再投资不满五年撤出的，应当缴回已退的税款。外国投资者再投资退税的办理期限。外国投资者应当自其再投资资金实际投入之日起一年内，持载明其投资金额，投资期限的增资或者出资证明，向原纳税地的税务机关申请退税。对预售房收入预征的所得税，由于其销售收入和利润未真正实现，其预征的所得税不能享受再投资退税优惠。一、企业所得税是法人税制吗在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（统称企业）为企业所得税的纳税人，不一定是法人，主要有：1、居民企业，即依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。2、非居民企业，即依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。从而不能按期缴纳税款的，纳税人应当在缴纳税款期限届满前（一般各地主管税务机关均规定应当在期限届满前15日内提出，具体请参见各地税务局的规定）向主管税务机关提出申请，并报送下列材料：申请延期缴纳税款报告、当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单、资产负债表、应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算等。经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局，或者计划单列市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。税务机关将在自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定；若不被批准，从缴纳税款期限届满之日起纳税人将被加收滞纳金。二、外商投资企业再投资可以吗外商投资企业再投资可以。具体理解如下：1、外商独资企业是一家投资性外商投资企业，若收购某公司后将变成外商投资企业；否则，该外商独资企业是普通的外商投资企业，因其是一家境内机构，某公司被收购后仍是内资企业；2、严格的外商企业再投资，就是指该外资企业参股别的企业，具体形式包括新设、并购，增资，除上述说的特殊情况外，所设立（或购买、参股）的企业仍为内资企业；3、还有一种情况是外商投资企业外方所得再投资，如外方投资者（外商）以所投资的企业产生的利润去设立或购买一个企业，则后成立的企业和产生利润的企业一样，“都是外商做为股东成立的”，都是外商投资企业。

第3种观点： 1.利用特殊交易，隐瞒收入，逃避税收管理一是具有关联关系，如集团内部购房、有经济利益关联往来的单位和个人等之间低价转让房产。二是合作建房不按全额申报。合作建房的双方以地换房，开发商以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，以代建房的名义不计这部分收入或以低于无关联的第三方价格作为收入，减少应税收入和应税所得额。三是销售特殊对象不作收入。将自行开发的房屋分给投资方部分，将开发的返建房(回迁房)部分和以房产物业抵偿劳务款未作收入申报。四是收取价外费用不计收入。不少开发商在售房时，以各种名目收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付结算，未将其并入营业收入，少计收入和应税所得额。2.会计核算(收入)不实，滞后纳税;一是应税收入长期挂往来款。部分房地产开发商为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款，账务处理上，将售房收入直接记入应付账款等往来科目，抵减应付工程款，未及时核算反映当期营业收入。二是预收账款不按规定转作收入。涉外房地产企业预售房地产取得的预收款，应按照规定转作收入并据预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴所得税。但有些企业却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡或私人账户，直到房产交付使用后才转作收入申报。三是按揭贷款不及时申报收入。大部分开发商采取按揭销售方式，将收到的银行按揭贷款或银行已将按揭贷款办妥转账的挂往来账，未按权责发生制及时申报收入。四是隐瞒已售房取得的收入。某些房地产商将已竣工并投入使用的经营房产一直挂账在在建工程科目，以未取得房产证为由，不按时记入固定资产科目，从而滞后申报纳税。3.虚增乱摊成本，侵蚀税基;一是不按施工项目核算成本。有些房地产商利用房地产行业开发周期长、涉及环节多、款项结算复杂的特点，不按项目核算成本将已完工与未完工的项目成本混在一起，难以确定已交付使用房屋的应分摊已销房经营成本和费用，造成应纳税所得额不实，在多个项目、多个年度中按自身需要任意调节当期经营成本，或通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本。二是虚增开发成本。有的房地产开发商利用虚开代开、甚至开具过期作废建筑业等，虚增开发成本，减少计税利润。如将开发项目中的停车场商业网点及会所等产权属外商投资企业部分的成本费用，全部摊入可售房产成本，从而减少应纳税所得额。三是成本项目与期间费用划分不清。由于工期长，有些房地产开发商与建筑安装企业结算未了结，就按实际支付数而非已售房面积及收入匹配列支威本;有的以预计数开具收款收据入账，造成成本虚增。四是非生产性费用支出异常。如年交际应酬费高达数百万元，宣传广告费巨大，工资性支出超出当地其他行业几倍甚至十几倍等。